주택 구입 시 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 후, 많은 분들이 ‘이제 다 끝났다’라는 생각에 중도금과 잔금 일정에 대한 계획을 제대로 세우지 않아 실수하거나 종종 손해를 보는 경우가 있습니다.
주택 구입은 인생에서 가장 큰 투자 중 하나이기 때문에, 중도금과 잔금 일정을 잘 잡는 것이 매우 중요합니다.
이번 포스팅에서는 중도금과 잔금 일정을 유리하게 잡는 방법에 대해 알아보겠습니다.
※ 주의 : 중도금 지급 후 계약해지는 어렵다! (중도금 지급 전까지는 계약 해지 가능)
주택 구입 과정에서 계약금, 중도금, 잔금은 각각 중요한 역할을 합니다.
계약금은 계약 체결 시 지급하는 금액으로, 보통 관행상 전체 금액의 10% 정도입니다. 이 금액은 계약의 법적 효력을 발생시키며, 매도인에게는 매수자가 계약을 이행할 것이라는 신뢰를 줍니다.
※ 보통 계약금은 10%로 알고 있는 경우가 많은데, 이것은 법으로 정해져 있지 않습니다. 쌍방 합의로 10% 미만으로도 가능하며, 상승세나 혹은 매도인 마음이 바뀔 것이 걱정된다면 10% 이상으로 거는 경우도 있습니다.
중도금은 계약 후 일정 기간 내에 지급하는 금액으로, 보통 전체 금액의 60% 정도를 차지합니다.
이 금액은 주택의 소유권 이전을 위한 중요한 단계로, 중도금을 지급한 후에는 계약 해제가 어려워지므로 신중하게 결정해야 합니다.
마지막으로 잔금은 주택 인도 전 최종적으로 지급하는 금액으로, 보통 전체 금액의 20%에서 30% 정도입니다.
잔금을 지급한 후에는 주택의 소유권이 매수자에게 이전됩니다.
▣ 중도금 일정은 어떻게 잡아야 유리할까?
부동산 시장의 경기에 따라 매수인과 매도인의 상황이 달라질 수 있기 때문에 다음의 경우를 참고하여 날짜를 정하는 것이 좋습니다.
▶ 매수인 우위시장 (가격 하락 시장, 부동산 침체, 비수기)
부동산 시장의 경기가 좋지 않아 가격이 정체되 있거나 하락할 우려가 있을 경우에는 최대한 중도금 날짜를 길게 잡는 것이 좋습니다. 중도금을 지급하기 전인데 부동산 가격이 계약금 이상으로 떨어진다면, 이미 지불한 계약금을 포기하는 것이 경제적으로 이득일 수도 있기 때문입니다.
또한, 급한 마음에 일단 계약을 했는데 물건에 대한 확신이 서지 않아 생각할 시간이 필요할 때도 중도금 날짜를 최대한 길게 잡는 것이 좋으며, 이때의 계약금은 최소한으로 조율해 5% 정도로 지급하는 것이 좋습니다.
▶ 매도인 우위시장 (가격 상승 시장, 부동산 성수기)
부동산 경기가 좋아 연일 상승세 행진을 이어갈 때, 매수인 입장에서는 중도금 날짜를 최대한 짧게 잡는 것이 좋습니다.
부동산 상승기에는 1~2개월 사이 심한 경우 10~20% 이상 가격이 오를 때가 있기 때문입니다.
가령, 매매가 5억 원으로 계약금 5,000만 원을 지급하고 계약서를 작성했는데, 중도금 지급 전 주변에 개발계획 호재가 발표되면서 1억 원이 상승했을 때를 가정해 봅시다.
매도인 입장에서는 받은 계약금의 배액을 상환해 주더라도 5,000만 원이 남기 때문에 계약의 해제를 심각하게 고려할 수 있겠죠. 그러므로 이럴 경우를 대비해서 부동산 상승기에는 최대한 중도금 날짜를 짧게 잡아야 합니다.
또한 특약사항란에 “중도금 지급일 전이라도 매수인이 원할 경우 미리 중도금을 매도인에게 지급할 수 있다”는 문구를 넣어두는 것도 좋은 방법입니다.
♣ 잔금 일정 잡기
모든 계약은 계약만 잘했다고 끝나는 것이 아니라 마무리까지 잘 맞추어야 합니다.
이것은 부동산 매매도 마찬가지죠. 잔금 일정만 잘 잡아도 절세할 수 있고, 매매 가격을 더 깎을 수 있는 경우도 있기 때문입니다.
매수인과 매도인에게 6월 1일은 굉장히 중요합니다.
왜냐하면 부동산 보유세 (재산세, 종합부동산세)의 납부 의무자를 등기사항증명서상 매년 6월 1일 자 소유자로 정하고 있기 때문입니다.
기준일은 ‘계약일’이 아니라 ‘잔금일 (실제 등기를 넘겨받은 날)’을 의미하므로 매수인은 소유권이전등기일을 6월 1일 이후로 하는 것이 좋습니다.
만약 6월 1일 이전으로 소유권이전등기를 했다면, 소유자가 된 지 단 며칠밖에 되지 않았지만 해당 부동산과 관련된 보유세의 1년분 모두를 부담해야 하기 때문입니다.
그러므로 매수인은 6월 1일 이후로, 매도인은 6월 1일 이전으로 잔금일을 잡는 것이 1년 치 세금을 절세하는 방법이라고 할 수 있습니다. 날짜가 애매할 때는 이를 고려해 거래 가격을 조정할 수도 있습니다.
중도금과 잔금 일정을 잡는 것은 주택 구입 과정에서 매우 중요한 부분입니다.
일반적으로 중도금은 계약일로부터 1개월 이내에 지급하고, 잔금은 2~3개월 뒤에 치르는 것이 일반적입니다.
하지만 이 일정은 매도인과의 협의에 따라 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 매도인이 새로운 집으로 이사하는 일정과 맞추어 잔금 지급일을 조정할 수 있습니다.
중도금과 잔금 일정을 조정하는 과정에서 유의해야 할 점은, 매도인과의 신뢰를 유지하는 것입니다.
일정 조정이 매도인에게 불리하게 작용하지 않도록 충분한 설명과 협의를 통해 서로의 이해를 돕는 것이 중요합니다.
◈ 중도금과 잔금 일정 조정 시 유의사항
중도금과 잔금 일정을 조정할 때는 몇 가지 유의사항이 있습니다.
첫째, 계약서에 명시된 내용을 반드시 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 일정과 다르게 진행될 경우, 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
둘째, 매도인과의 신뢰를 유지하는 것이 중요합니다.
일정 조정이 매도인에게 불리하게 작용하지 않도록 충분한 설명과 협의를 통해 서로의 이해를 돕는 것이 필요합니다.
셋째, 자금 계획을 세우는 데 있어 여유를 두는 것이 좋습니다.
예기치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 자금 여유를 두고 계획하는 것이 바람직합니다.
주택 구입 후 중도금과 잔금 일정을 잘 잡는 것은 성공적인 거래를 위한 필수 요소입니다.
계약 체결 후에도 충분한 계획과 협의를 통해 유리한 조건을 이끌어내는 것이 중요합니다.
주택 구입은 큰 결정이므로, 중도금과 잔금 일정을 잘 조정하여 후회 없는 선택을 하시기 바랍니다.
▷ 계약금 지급 후 24시간 안에 해약하면 계약금을 돌려받을 수 있다?
24시간 안에 계약을 해약하면, 하루가 지나지 않았기 때문에 계약금을 돌려받을 수 있다”라고 잘못 알고 있는 사람들이 의외로 많습니다. 그러나 이것은 법적 근거가 없는 말입니다.
일단 계약이 유효하게 체결되었다면 계약한 내용에 따라 양 당사자는 법적인 책임을 져야 합니다.
그러므로 정상적으로 체결되고 성립된 계약이라면 24시간 안에 계약을 해약한다 해도 계약금은 돌려받지 못한다는 사실을 알아두시기 바랍니다.
▷ 계약을 해제할 때는 실제 지급한 계약금만 포기하면 된다?
예를들어 매매가 10억 원짜리 아파트의 계약서를 작성하면서 계약금을 10%로 정했는데, 이체 한도 등 매수인의 사정상 “계약금 1억 원 중 5,000만 원은 다음날 오전 11시까지 매도인 계좌로 입금하기로 한다”라고 특약을 기재하고 계약서를 작성하는 경우가 가끔 있습니다.
즉, 계약금을 나누어서 지급하기로 하는 경우죠. 이때, 매수인의 변심으로 계약을 해제할 때 이미 지급한 돈만 포기하면 된다고 잘못 알고 있는 경우가 많습니다.
그러나 이 계약을 해제하려면 계약서에 기재된 금액 전액을 지급해야 하므로 이때 포기할 돈은 5,000만 원이 아니라 1억 원이 됩니다. 이는 매도인의 경우에도 마찬가지입니다. 이미 지급받은 5,000만 원의 배액상환인 1억 원이 아닌, 계약서에 기재된 1억 원의 배액인 2억 원을 매수인에게 지급해야만 계약을 해제할 수 있습니다.