주택을 구입할 때 단독명의가 좋을지 아니면 공동명의가 좋을지는 많은 사람들이 고민하는 문제입니다.
주택 구입은 인생에서 가장 큰 투자 중 하나이기 때문에, 명의 선택이 세금이나 재산 관리에 미치는 영향은 매우 크다고 할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 단독명의와 공동명의의 장단점, 세금 측면에서의 비교, 그리고 부부 공동명의의 절세 전략에 대해 자세히 알아보겠습니다.
단독명의란 한 사람의 이름으로만 주택을 소유하는 것을 의미합니다.
반면, 공동명의는 두 명 이상의 사람이 (보통의 경우 부부) 함께 주택을 소유하는 형태입니다.
이 두 가지 방식은 각각의 장, 단점이 있으며, 개인의 상황에 따라 선택이 달라질 수 있습니다.
◈ 단독명의의 장, 단점
무엇보다도 단독명의의 가장 큰 장점은 소유권이 명확하다는 점입니다.
주택을 매각하거나 담보로 설정할 때, 소유자가 한 명이기 때문에 절차도 간편합니다.
하지만 단독명의의 단점은 모든 세금이 명의자 한 사람에게 부과된다는 점입니다.
예를 들어, 재산세나 종합부동산세는 소유자가 한 명이기 때문에 모든 세금을 혼자 부담해야 합니다.
또한, 주택을 상속할 경우, 상속세가 발생할 수 있습니다.
◈ 공동명의의 장, 단점
공동명의의 장점은 세금의 절세 효과입니다.
공동명의로 주택을 소유하면, 양도소득세를 계산할 때 각 소유자의 지분에 따라 세금이 부과되므로, 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
특히, 부부가 공동명의로 주택을 소유할 경우, 각자의 세금 한도를 활용할 수 있어 더욱 유리합니다.
그러나 공동명의의 단점은 소유권이 복잡해질 수 있다는 점입니다.
주택을 매각하거나 담보로 설정할 때, 모든 소유자의 동의가 필요하므로 절차가 복잡해질 수 있습니다. 또한, 단독명의에서 공동명의로 변경할 경우 증여세가 발생할 수 있으므로, 이 점도 충분히 고려해야 합니다.
◈ 세금 측면에서의 비교
우선 주택을 매수할 때 납부하는 취득세는 주택 취득가액에 대해 가구별로 합산한 주택 보유 수로 세율을 판단해 계산한 후 물건별 소유 지분에 부과하기 때문에 공동명의든, 단독명의든 무관합니다.
부부간 10년에 6억 원까지 증여재산공제가 되는 것을 활용해 기존의 단독명의를 부부 공동명의로 세 부담 없이 이전하려는 경우도 있는데, 이 경우 6억 원 이내라면 증여세는 없더라도 증여취득세는 시가의 4% (최대 13.4%)만큼 별도로 납부해야 합니다.
매년 6월 1일 자에 주택을 보유하고 있으면 재산세 및 종합부동산세와 같은 보유세 과세 대상이 됩니다.
재산세는 주택 물건별 시가표준의 소유 지분에 대해 고지하는데 물건별로 계산한 후에 나눠서 고지하므로 공동명의든, 단독명의든 전체적인 세 부담에서는 차이가 없습니다.
재산세 부과 현황에 따라 세무서에서 종부세를 고지하는데 종부세는 공동명의 여부에 따라 차이가 있습니다.
공동명의라면 지분별 공시가격에서 인별로 9억 원씩 공제해 주며 1 가구 1 주택 단독명의라면 12억 원 공제와 5년 이상 장기보유 및 60세 이상 고령 세액공제를 해줍니다. 단 1 가구 1 주택 부부 공동명의라면 9월에 종부세 특례 신청 시 (자녀 등과 공동명의는 불가) 단독명의인 것으로 간주해 1 주택 혜택을 받을 수 있습니다.
보유하던 주택을 양도하려면 양도세를 세무서와 지자체에 신고 및 납부해야 하는데, 양도소득세율은 6~45% (지방세는 양도소득세의 10%)의 8단계 누진세율로 구성돼 과세표준이 클수록 높은 세율이 적용됩니다.
따라서 소유 지분에 대해 인별로 각자 계산하는 양도세 측면에서는 지분이 나누어져 있을수록 단독명의에 비해 상대적으로 낮은 세율 구간에 해당하며 그만큼 세 부담이 적어지므로 공동명의가 유리할 수 있습니다.
◈ 결정 시 고려해야 할 사항
단독명의와 공동명의 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 상황에 따라 다릅니다.
주택을 소유할 때의 세금 부담, 소유권의 복잡성, 그리고 향후 상속 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다만 무엇보다도 부부간의 신뢰와 협력이 중요한 요소입니다.
주택 구입 시 단독명의와 공동명의의 선택은 중요한 결정입니다. 각자의 상황에 맞는 최적의 선택을 하기 위해서는 충분한 정보 수집과 더불어 전문가의 조언도 필요합니다.
주택 구입을 고려하고 있다면 단독명의와 공동명의의 장, 단점을 잘 이해하고, 세금 절세 전략을 세워보시기 바랍니다.
주택 구입은 인생의 큰 결정이므로, 신중하게 선택하시길 바랍니다.