한동안 빌라왕이니 오피스텔이니 전세사기로 이슈가 된 적이 있었습니다. 다음 달이면 이사철도 다가오니 한번 더 정리해서 알려드리도록 하겠습니다.
전세계약 전 유의사항
먼저 무허가, 불법건축물 확인을 해보시기 바랍니다. 전입신고를 할 수 없는 무허가. 불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으니 유의하시기 바랍니다.
확인 방법은 간단합니다. 마음에 드시는 집이 있다면 건축물대장을 열람 (정부 24, 세움터, 일사편리)을 해보고 알 수 있습니다. 불법건축물 경우 건축물대장에 노란색으로 불법 건축물 표기가 되어 있으니 한눈에 바로 확인이 가능합니다.
그리고 내가 이사하고자 하는 집의 전세 시세가 적정한 금액인지 확인하셔야 합니다. 전세가율 (매매가격 대비 전세금액)이 너무 높다면 나중에 매매가가 하락하거나 경매가 진행될 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 조심해야 합니다.
한국 부동산원 부동산테크 (www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가공개시스템 (rt.molit.go.kr), 부동산정보사이트 (한방, 직방, 네이버부동산 등) 그리고 주변 다수의 공인중개사 사무소에 방문하여 적정 매매가와 전세가격을 알아보시기 바랍니다.
나의 전세보증금 보다 선순위채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 선순위 채권도 꼭 확인하셔야 합니다. 등기부등본확인 (인터넷등기소 www.iros.go.kr)을 통해 가등기, 가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인하세요. 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
마지막으로 임대인이 미납한 세금이 있을 경우 역시 보증금 반환이 어려울 수 있으니 임대인의 세금체납 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다. 국세는 세무서나 홈택스, 지방세는 주민센터나 위텍스에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다.
이때는 임대인의 동의가 필요하나 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 열람이 가능합니다.
전세계약 체결 시 유의사항
임대인 본인이나 임대인에게 위임받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있으니 임대인, 대리인 신분을 반드시 확인하셔야 합니다. 대리인과 계약 시 임대인과 전화 통화는 한번 하시길 권해드립니다.
등기부등본상 임대인이 계약 당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때에도 임대인 명의의 계좌인지 확인하시고 입금하시길 바랍니다.
계약하는 부동산 (공인중개사사무소)의 정상 영업 여부도 확인하세요. 혹시 미등록. 업무중지 중인 중개사무소에서 계약 체결 시 추후 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없기 때문입니다.
국가공간정보포탈 (www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 확인 가능합니다. 또한 중개대상물 확인 설명서, 손해배상 관련증서 등도 확인하세요.
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
☞ 계약 후 나의 전세보증금 보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약도 함께 작성하세요.
계약체결 후 유의사항
계약 체결 후 30일 이내에 계약서를 첨부하여 주택임대차신고를 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여 되니 보증금 보호에 유리합니다. 주택임대차 신고는 임대인이나 임차인 둘 중 아무나 하면 되지만 마음 편하게 임차인이 계약한 당일 신고 하기를 권해드립니다. (주민센터 방문 신고, 부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr에서 온라인 신고)
주택임대차신고는 '부동산거래신고법 제6조 2항에 따른 의무사항입니다.
잔금 지급 시 유의 사항
계약 체결 전 확인하였던 등기부등본을 잔금지급일 기준으로 계약 체결 이후 변동사항은 없는지 다시 한번 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
다시 한번 확인한 등기부등본상의 임대인 명의 계좌에 입금합니다.
이사 후 유의사항
전입 후 14일 이내에 전입 신고를 합니다. 대항력은 전입신고 익일에 발생합니다. (주민센터 방문신고, 정부 24 www.gov.kr에서 온라인 신고)
그리고 전세보증금반환보증가입을 합니다. 사고 발생 시 보증회사에서 보증금반환을 대신하여 책임지기 때문에 안전합니다. (주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등)
아! 가끔 전세권 설정을 원하는 세입자가 있는데, 전세권설정을 하면 전입신고가 안된다는 점 참고로 알아두시고요, 전 세입자가 임차권등기설정을 하지 않았는지도 확인해 보시기 바랍니다.
그럼 모두 안전계약 하시어 아래의 전화번호로 전화하시는 일이 없기를 바랍니다.
