저금리 시절... 영끌로 아파트를 구입한 사람들도 많지만 강남 등 서울 도심에 꼬마빌딩을 구입한 사람들도 꽤 많았습니다.
그 당시는 대출이자가 낮아 건물 임대수익만으로도 충분히 감당이 되던 시기였습니다.
그러나 지금은 대출금리 상승으로 이자부담이 급증했을 뿐 아니라 부동산 시장 침체로 건물 가격 하락 가능성에 대한 고민도 커지고 있습니다.
대출 상환 금액과 임대료 수익 비교, 유동성 확보, 부동산 시장 동향 파악, 최초 매입 금액과 현재 매각 금액 비교 등을 고려해 시장 흐름을 파악하고 그에 맞게 적절히 대비하는 것이 중요합니다.
서울 강남구 역삼동에서 건물 임대업을 하고 있는 건물주는 2022년에 무리하게 대출을 받아 꼬마빌딩을 구입했는데, 최근 대출금리가 크게 상승하면서 역시 어려움을 겪고 있다고 호소합니다.
대출금리가 3%에서 5.5%로 상승하면서 대출이자 부담이 크게 늘었고 게다가 언론에서는 부동산 시장 침체가 계속될 것이라는 전망이 나오고 있어서, 지금 건물을 팔아야 할지 아니면 계속 보유해야 할지 고민 중에 있습니다.
최근 이것과 비슷한 고민을 갖고 있는 건물주 분들이 꽤 많습니다.
금리 상승으로 인해 많은 분들이 부동산 투자에 어려움을 겪고 있음을 체감하게 되는 요즘의 상황입니다.
특히, 과도한 대출을 받아 건물을 구입한 경우에는 이자 부담이 커져 더욱 고민이 깊어지게 됩니다.
지금이라도 건물을 팔아야 할지, 아니면 계속 보유해야 할지 결정하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.
★ 대출상환 금액과 임대료 수익 비교
현재 건물에서 발생하는 임대료 수익 (관리비 잉여금 포함)과 대출 상환에 필요한 금액을 비교해 보시기 바랍니다.
만약 임대료 수익으로 대출이자를 감당할 수 있다면, 건물을 계속 보유하는 것이 유리할 수 있습니다.
하지만, 대출이자 부담이 커서 임대료 수익으로 감당하기 어렵다면, 건물을 매각하는 것을 고민해봐야 합니다.
그래야 빠른 매각을 통해 다른 투자처로 전환할 것인지에 대한 객관적인 방향성을 잡을 수 있습니다.
★ 유동성 확보
건물의 자산 가치가 높다고 하더라도, 대출 비율이 높다면 현금 유동성이 제한될 수 있습니다.
그러므로 부동산의 자산 가치뿐만 아니라, 재무 건전성과 장기적인 재정 계획 등을 포괄적으로 분석하여 의사결정을 내리는 것이 좋습니다.
이를 통해 대출 상환 부담과 이자 비용을 최소화하고, 안정적인 수익을 유지할 수 있습니다.
★ 부동산 시장 동향 파악
현재 부동산 시장의 동향을 파악합니다.
지금처럼 부동산 시장이 침체되어 있다면, 건물 가격이 하락할 가능성이 있으므로, 매각을 고민해 볼 수 있습니다.
인기가 좋은 강남구 상업용 부동산 시장을 객관적으로 분석해 보자면 환금성, 지가 상승, 시세차익 등 여러 가지 장점을 갖고 있습니다만, 최근 몇 년간 강남구에서는 ‘신축’과 ‘리모델링’을 통한 새로운 신규 매물량이 많이 공급되다 보니 시장이
포화상태에 이르렀습니다.
이는 매수자의 입장에서는 대체재가 많아졌기 때문에 투자할 선택이 넓어졌지만, 매도자의 입장에서는 경쟁이 치열해진 만큼 ‘공실의 장기화’와 ‘임대수익의 하락과 한계’라는 문제에 직면할 수 있습니다.
★ 최초 매입금액과 매각금액 차이 비교
건물을 처음 매입 했을 때와 지금 매각할 때의 가격 차이를 비교해 봅니다.
만약 강남 등 서울의 위치 좋은 곳에 있는 건물을 시장 가격 (시세) 보다 저렴하게 샀다면 그 차이가 매우 클 것입니다.
이 경우 양도소득세를 내고도 이익이 남을 수 있기 때문에 지금 파는 것이 좋을 수 있습니다.
반대로 샀을 때와 팔려는 가격 사이에 차이가 적거나 세금 등을 따져보아 손해를 볼 것 같다면, 조금 더 보유하면서 시장
상황을 지켜보는 것을 추천드립니다.
부동산 매매에 있어 완벽한 타이밍을 찾기도 결정하는 것도 어렵습니다.
하지만 시장의 흐름을 파악하고 그에 맞게 적절히 대비하는 것은 중요합니다.
변화하는 시장 상황과 나의 현재 상황을 종합적으로 고려해 현명한 결정을 내리시기 바랍니다.