양도세 평가 기준 달라져 절세 트렌드 변화.
부모가 보유하고 있던 부동산을 물려받은 자녀.
부동산을 물려받았다는 기쁨도 가시기 전에 증여세에 대한 고민이 뒤따라올 수밖에 없습니다.
세금을 충분히 납부할 능력이 있다면 모를까, 자녀가 납부할 능력이 부족하다면 부모나 자녀나 고민이 깊어질 수밖에 없을 것입니다.
예전에는 이에 대한 절세 방법으로 '부담부증여가 인기를 끌었습니다.
금융권, 특히 보험사에서는 부담부증여 방법으로 많은 고객들에게 컨설팅을 해서 가입을 유도하곤 했습니다.
지난 2006년 국세청장의 배우자도 부담부증여를 활용해 아파트를 증여받아, 절세한 사실이 인사청문회에서 거론되기도 했습니다.
이렇게 국세청장도 활용했을 만큼, 부담부증여는 한때 인기 있는 절세방법이었습니다.
부담부증여는 증여받은 사람이 일정한 채무 (전세보증금, 주택담보대출)를 부담하는 조건으로 하는 증여로, 채무액을 차감한 뒤 증여세 과세가액이 계산돼 채무액만큼 증여세를 줄이는 효과가 있습니다.
그런데 최근 부담부증여를 활용하는 절세방법이 예전 같지 않습니다. 왜 그런 것일까요?
국세청의 국세통계를 보면, 증여세 신고 건수는 집값 폭등 시기인 2020년부터 눈에 띄게 상승했습니다.
직전 2019년까지만 해도 15만 건 수준에서, 2020년 21만 건을 넘어섰습니다.
다음 해인 2021년에는 26만 건까지 치솟았습니다. 이런 현상의 이유를 딱 잘라 말할 수 없지만, 부동산 정책이 영향을 줬다는 의견이 팽배합니다.
당시 문재인 정부는 '집을 보유, 처분하는 것'에 대한 세금 부담을 늘리면서 퇴로도 열어주었습니다.
2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 보유주택 (조정대상지역 내 10년 이상)을 팔면 양도소득세 중과세 적용을 배제하는 예외 조항을 두었습니다. 그 후에도 중과세 유예 조치는 몇 차례 더 있었습니다.
보유세 부담을 피하면서 양도세 중과 유예 혜택을 겨냥한 결과인지, 2020년부터 2022년까지의 기간 동안 증여를 하겠다고 신고한 숫자는 예년보다 많은 20만 건대를 유지했습니다.
증여 또한 양도세 부담이 있다는 것을 고려하여 증여의 상당수도 부담부증여로 이루어졌습니다.
2020년 기준 증여재산가액 16조 3,025억 원 중 채무액은 3조 2,408억 원으로, 2019년 (1조 9,173억 원)과 비교하면 2배가량 늘어난 수치입니다.
부담부증여는 임대보증금, 주택담보대출 등 채무를 함께 넘겨주는 것을 조건으로 집을 증여해, 증여자산가액이 줄어드는 효과가 있습니다.
예컨대, 부모가 자녀에게 시가 5억 원의 아파트를 증여하면서 2억 원의 대출 채무를 함께 넘겼다고 가정해 보면, 이 경우
과세표준은 3억 원이 되며, 채무액에 대해 양도세가 매겨집니다.
20만 건대 증여세 신고 건수가 무너진 건 지난해인 2023년 (16만 4,230건)부터입니다.
그동안 증여세 절세 목적으로 활용했던 부담부증여도 확 줄어들었습니다. 증여재산가액 27조 3,387억 원 중 채무액은 1조 3,010억 원이었습니다. 28조 원 규모의 증여재산을 신고했던 2019년 (1조 9,000억 원)보다도 적은 수치입니다.
채무액은 2020년 3조 원대에서 2021년 2조 7,381억 원, 2022년 1조 7,260억 원으로 매년 감소세를 보이고 있습니다.
특히, 건물 (집, 빌딩 등)을 증여한 건수는 2021년 7만 5,551건에서 2022년 4만 9,575건으로 줄었고, 지난해에 3만 건대 (3만 6,170건)까지 줄어들었습니다.
부담부증여는 채무액만큼 유상 양도로 간주돼 양도세 신고납부 의무가 생기기 때문에, 중과세가 적용되는 시기에는 부담부증여가 쉽지 않았을 것입니다.
'절세 통로'가 없어진 부분도 직·간접적인 영향을 주었습니다. 그간 양도세 과세 대상인 취득가액을 실지거래가액으로 봤는데, 지난해 2월 이후부터는 기준시가로 평가하고 있습니다.
이 계산법에 따라 양도차익이 커져 양도세 부담이 늘어나게 된 것입니다.
당시 정부는 법 개정 이유에 대해 "부담부증여를 활용한 조세회피를 방지하기 위함"이라고 했습니다.
가령 부모가 시가 2억 원 (기준시가 1억 4,000만 원, 70% 가정)에 취득한 주택의 전세보증금이 3억 원이라고 하고, 이 주택을 자녀에게 부담부증여를 해주었을 때 보증금만큼 부채를 넘긴 것으로 보아 증여자에게 양도세를 부과합니다.
시가를 기준으로 한다면 양도차익은 1억 원 (3억 원 - 2억 원)이지만, 기준시가를 기준으로 한다면 양도차익은 1억 6,000만 원 (3억 원 - 1억 4,000만 원)으로 양도세 부담이 더 커지게 되는 것입니다.
부담부증여시 주의해야 할 점으로는 증여받는 사람이 증여세와 취득세를 부담할 경제력이 있느냐 하는 것입니다.
수증자가 납부할 세금을 증여자가 대신 납부해 준다면 대신 낸 세금에도 역시 추가로 증여세를 부담해야 하고, 이때 이미 증여한 재산과 합산돼 과세되기 때문에 증여세 부담은 더욱 커집니다.
아파트나 상업용 부동산 등 앞으로 상승할 것이라는 기대감이 있다면, 이런 부분이 증여에 영향을 주기도 하지만 최근 서울아파트 중위가격이 10억 원을 훌쩍 넘어가는 상황에서는 경제력이 부족한 2030 세대 자녀가 물려받기는 어려울 것으로 생각됩니다.