청약 오피스텔 절반 미달
호황때 고가에 분양 받았지만 지난 3년간 금리는 치솟고 집값은 떨어져 분양자들이 잔금 낼돈이 없다며 매물은 쌓이는데 거래는 거의 없습니다.
한 분양자는 “다음 달 입주하는데 잔금을 못 내고 있다며 싸게 내놓으면 팔릴 줄 알았는데 그나마도 거래가 안 돼요”
라고 말했습니다.
경기도 화성시의 공인중개업소 관계자는 “GTX 호재로 동탄에 관심은 높은데 이곳은 마이너스 프리미엄 1억의 매물이 나와도 연락이 없다며 매물이 다 정리될 때까지는 시간이 얼마나 걸릴지도 모르겠다”고 했습니다.
오피스텔 시장에 이미 불고 있던 찬바람이 더욱 거세지고 있습니다. 부동산 경기가 좋던 2020년 이후 분양에 나섰던 곳들이 실제 입주 시점이 도래한 가운데 분양자들이 잔금을 마련하지 못해 매물을 내놓는 현상이 벌어지며 급한 분양자들은
1억 원 이상의 할인된 가격에 매물을 내놓고 있지만 매수자들의 수요가 없어 매물이 쌓여만 가고 있는 추세입니다.
침체된 시장 영향에 신규 오피스텔 청약 마저도 미달이 속출하고 있습니다. 청약홈에 등록된 지난 1년간 청약을 개시한
전국 오피스텔 상황을 한마디로 요약하자면 ‘마피스텔’이라고, 분양가보다 할인된 가격에 팔려는 ‘마이너스 프리미엄’ 매물만 가득합니다. 문제는 오피스텔은 10% 이상 마이너스 피가 붙어도 아파트 급매보다 싸지 않다는 점입니다.
예를 들어 힐스테이트청량리더퍼스트 전용84㎡는 1억 마이너스를 감안한 호가가 10억원이지만, 인근 아파트 같은 평형이 10억원대 수준이기 때문입니다.
특히 서울 주요 입지에 공급돼 분양 당시 청약 경쟁률이 세 자릿수를 기록했던 오피스텔 조차 마이너스 매물이 속출하고 있습니다. 서울시 동대문구 청량리동 ‘힐스테이트청량리더퍼스트’는 지난해 12월 입주를 시작했는데 잔금을 못 낸 분양자들 하루빨리 오피스텔이 팔리기만 기다리고 있습니다. 총 315가구 중 매매로 나온 곳만 81가구 (약 25%)에 달하고, 전용 84㎡는 분양가가 12억~15억원대였는데 매물 호가는 9억~10억원 수준입니다. 인근 공인중개업소 관계자는 “마이너스 피리미엄이 2억 가까운 매물도 나와 있는데 매수자가 없다”고 했습니다.
유명 배우 김수현이 모델로 나선 일산 더샵 엘로이도 분양 당시 세 자릿수 경쟁률로 화제였는데 현재 매매 물건은 200여개 이상으로 대부분이 마이너스 5,000만~7,000만원 수준이라고 합니다. 이곳은 입주가 내년인데도 잔금을 못 낼 분양자들이 미리 팔아달라며 매물을 내놓고 있습니다. 전세가는 떨어지고 요즘 아파트도 가격이 떨어지니까 분양 당시 프리미엄을 예상하고 팔려고 했던 투자자들이 지금은 빨리 정리할려고 하고 있기 때문입니다.
오피스텔 매매 절벽
2020년 이후 부동산 활황기때 분양한 오피스텔은 분양가상한제 적용을 피해 고분양가로 공급됐습니다. 건설업계 관계자는 “그때는 분양가 규제로 건설사들이 돈을 못 버니 오피스텔과 상가를 비싸게 팔아 보충하려했고 거기에 금리가 워낙 낮아 시장 분위기가 좋아 잘 팔리긴 했는데 지금은 그게 독이 됐다”고 했습니다.
치솟는 집값과 각종 청약 및 대출 규제에 내 집 마련이 조급한 수요자들이 오피스텔로 몰린 상황이 있었습니다. 오피스텔이지만 방3개 이상 주거용으로 설계된 일명 아파텔 (아파트 + 오피스텔)이 이때 대부분 쏟아졌습니다. 그러나 2~3년새 상황이 바뀌어 아파트값이 하락했고 금리는 코로나19 때보다 2배 이상 오르게 된것입니다.
그나마 아파트는 대부분 지역이 조정지역 해제로 규제가 완화된 반면 오피스텔은 규제가 여전하죠. 취득세 4.6%를 내야하고 주거용은 주택 수로 간주돼 각종 세금 중과 대상이 됩니다. 또한 투자 수요가 붙기 어렵습니다. 정부는 올해 초 소형 오피스텔에 대한 주택수를 제외하는 ‘규제 완화’를 발표했지만 효과는 그리 좋지 못합니다.
건설업계 관계자는 “다주택자에 대한 취득세 중과는 여전하고, 전용 59㎡이하 오피스텔만 적용되기에 생색내기용 규제 완화다. 이 정도로는 오피스텔 수요를 살릴 수 없다”고 했습니다.
또한 “지난해 아파트 시장은 정부의 규제 완화로 연착륙했지만, 비 아파트 부분의 폭탄은 아직 터지지 않았다”면서 “자금난에 시달리는 건설사나 시행사는 오피스텔 같은 작은 사업장 한곳에서만 자금줄이 막혀도 줄줄이 쓰러질 수 있다”고 경고했습니다.
때문에 최근 들어 오피스텔 분양 시장은 살얼음판이 됐습니다. 전국에서 청약 미달이 속출하고 있고 사업성을 높이기 위해 오피스텔 건설에 주력해온 건설사나 시행사는 아파트보다 훨씬 큰 분양 리스크를 안고 있습니다. 저조한 분양률은 발주처의 자금흐름을 막고 건설사나 시행사의 자금난을 키우고 있을 뿐만 아니라 더욱이 아파트 시장도 얼어붙는 지금의 상황에서 오피스텔 시장이 되살아나기는 아직 멀어 보이기 때문입니다.
예전 2008년 금융위기 때 경기도 대형 평수가 대거 미분양나면서 시행사가 계약취소 물량을 할인 판매하다가 그마저도 팔리지 않아 유동성 문제로 건설사들이 줄도산 한 적이 있습니다. 이번 부동산 버블 붕괴는 역전세나 아파트가 아니라 오피스텔과 도시형 생활주택 등 비 아파트 부문에서 터지지 않을까 우려가 됩니다.
오피스텔 분양 최저! 올해도 불투명
오피스텔 신축 분양이 13년만에 최저치를 기록했다고 합니다. 거래 역시 급감하고 있는데 고금리가 지속되는 한 침체는 계속될 것으로 전문가들은 전망하고 있습니다.
오피스텔은 지난해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함된 데 이어 가파른 금리 인상, 역전세와 전세사기의 악재까지 겹치면서 시장이 더욱 침체됐습니다. 전국 오피스텔 분양 물량은 호황기였던 2021년 대비 지속적으로 줄어들고 있으며 거래량 역시 감소 하고 있는 추세입니다.
시장 상황이 급격하게 나빠지면서 향후 입주 예정 물량 역시 급감할 전망인데 작년 입주 물량은 5만4612실이었지만 올해 예정 물량은 3분의 2 수준인 2만9989실에 불과하다고 합니다. 특히 작년 분양 물량이 급감했고 분양부터 입주까지 2~3년여 정도 소요된다는 점을 고려할 때 오는 2026년 입주 물량은 2만실 이내에 그칠 것으로 예상되고 있습니다.
오피스텔은 아파트에 비해 수요층이 두텁지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산이다보니 저성장, 전세 리스크 등 시장 불확실성이 남아 있는 올해에도 현재의 부진한 흐름이 이어질 것으로 예상됩니다.