★ 임차인 보호 강화 위해 민간임대주택특별법 시행령 개정예고
주택 임대관리업체가 오피스텔 등 월세 이중계약으로 보증금 등 임대료를 가로채는 사기가 발생하지 않도록 정부가 업체 관리를 대폭 강화하는 방안을 추진 중입니다.
오피스텔과 임대형 기숙사 등 준주택도 주택임대관리업 등록 의무 대상에 포함시켜 관리하고, 등록 시 임대차계약서와
보증보험 가입 여부 등 서류를 제출하도록 할 계획입니다.
국토교통부는 최근 이 같은 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 일부개정안을 6월 24일까지 입법예고 했습니다.
주택임대관리업이란?
임대인 대신 임차인(세입자)과 주택을 유지·관리하고 임대료를 받는 업종으로, 임대인에게 일정 수익을 보장하되 공실이나 임대료 체납 등의 위험을 감수하는'자기 관리형'과 임대료 중 수수료를 떼고 나머지를 집주인에게 주는 '위탁관리형'으로 나누어집니다.
이 중 '자기 관리형'은 관리감독 사각지대가 존재해 보증금 등 임대료를 가로채는 사례가 꾸준히 발생했습니다.
2019년 집이야기, 2021년 이프아이컴퍼니 사태에 이어 지난해 자기 관리형 주택임대관리업체 '더굿하우스' 사례가 대표적으로 볼 수 있습니다.
더굿하우스는 주거형 오피스텔 관리를 하면서 임대인, 임차인에게 서로 다른 이중계약을 체결해 100억 원대 부당이득을
챙겨서 잠적했습니다. 이들은 임대인에게는 낮은 보증금 대비 임대료가 높은 계약을, 임차인과는 높은 보증금 대비 낮은 임대료 계약을 한 것처럼 속이는 수법을 썼습니다.
이처럼 임대인과 임차인이 모두 경제적 피해를 입는 일이 빈번하자 국토부는 임대인·임차인 보호가 필요하다고 보고 1·10 주택공급대책의 후속조치 중 하나로 업체등록기준 강화에 나선 겁니다.
국토부가 예고한 시행령 개정안에 따르면 단독주택, 공동주택 외에 오피스텔, 임대형 기숙사도 주택임대관리업 등록의무 대상에 포함이 됩니다.
현재는 자기 관리형 주택임대관리업은 단독주택·공동주택에 한해 100세대 이상인 경우, 위탁관리형은 300세대 이상인 경우 등록 의무가 있지만 앞으로는 오피스텔, 임대형 기숙사까지 합산하게 됩니다.
더불어 제출서류 요건도 강화됩니다.
현재는 분기별로 현황을 신고할 때 ▲자본금 등 등록 요건 ▲위·수탁 계약 조건 ▲보증보험 가입여부 등으로 한정됐지만
앞으로는 업체와 임차인 간 임대차계약서, 보증금·임대료 정보가 담긴 위·수탁 계약조건 제출도 의무화될 전망입니다.
자기 관리형 사업자의 의무보증 가입여부를 확인하기 어려웠던 문제도 개선합니다.
현재는 보증가입 여부를 렌트홈, 세움터를 통해서만 확인할 수 있는데 앞으로는 안심전세앱을 통해서도 확인할 수 있도록 강화했습니다.
안심전세 앱에서는 그동안 파악이 어려웠던 다세대, 연립주택, 50세대 미만 소형 아파트의 시세를 제공합니다.
신축빌라 시세정보도 담았으며, 신축주택 준공 1개월 후 시세부터 제공하고 있습니다.
산정된 시세를 토대로 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가 입력하면 안심할 수 있는 계약인지에 대한
자가진단 결과도 제공합니다.
전세사기 방지를 위한 악성 임대인 정보 역시 확인할 수 있습니다.
전세사기가 주로 보증금 반환과 관련 있는 점을 착안해 집주인의 금융 정보 등을 확인할 수 있는 기능도 제공됩니다.
집주인의 과거 보증사고 이력 ▲HUG 보증 가입 금지 여부 ▲HUG 집중관리다주택채무자 여부 ▲임대인 체납이력 등이
공개됩니다.
주택임대관리업 등록 요건도 강화합니다.
기존에는 자기 관리형의 자본금이 1억 5,000만 원 수준으로 무분별한 영세업체가 난립할 수 있었지만 이를 막기 위해
자본금 기준을 유사업종과 비슷한 2억 원 이상으로 상향 조정합니다.
국토부는 시행령 개정으로 개선할 수 있는 사항을 우선 추진한 후 법률 개정도 추가로 추진해 나갈 예정입니다.
자기 관리형의 지자체 등록 의무기준을 100호 이상에서 20호 이상으로 강화하고 동일 임대인이 20세대 이상 임대관리하는 경우 자기 관리형으로 위탁운영하는 방안, 업체가 임대인과 체결한 보증금 이상으로 임차인과 계약하는 경우 확인서를
징구할 수 있도록 개선할 예정입니다.
국토부는 입법예고 기간인 6월 24일까지 의견수렴을 거친 후 법제처 심사, 국무회의 등 절차를 거쳐 발표할 예정입니다.