얼마 전에 부동산 PF관련 글을 올렸습니다. 오늘은 좀 더 자세히 알아보고 올해 부동산투자는 어떻게 할지 함께
고민해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
부동산 PF 부실 심각
최근 손님들이 부동산 PF 부실 문제로 인해 부동산 시장이 악화되는 것인지에 대한 우려 섞인 질문을 많이 하고는 합니다. 아마도 지난 레고랜드 사태부터 최근 태영건설 워크아웃까지 PF 관련 부정적인 뉴스가 연일 쏟아졌기 때문이리라 생각됩니다.
최근 뉴스 나 신문 등 기사를 통해 워낙 많이 접하게 되는 단어이고, 특히 부정적 시장상황을 암시하는 기사에 주로 등장하기 때문에 업계에 종사하지 않는 일반인들도 PF 부실 위험에 대해 우려하고 있는 상황입니다.
그럼 부동산 PF는 대체 뭐 길래 이렇게 이슈가 되고 있는 걸까요?
‘PF(Project Financing)’란 자금 조달의 한 방식으로, 개발 프로젝트의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 것을 말합니다.
일반적인 기업금융의 경우 기업의 신용도에 따라 대출 여부나 금액에 제약이 따르지만 부동산 PF의 경우는 향후 해당 사업만의 수익성을 담보로 자금을 조달하기 때문에 상대적으로 신용도가 낮은 기업도 자금을 조달할 수 있게 된다는 것입니다.
그래서 대부분의 시행사들은 이 PF를 통해 자금을 조달하고 개발 사업을 진행하게 되니까 영세하고 신용도가 낮은 시행사라도 사업을 진행할 수 있는 것입니다. 그래서 오피스텔이나 지식산업센터 등 분양 광고를 보면 들어보지도 못한 시행사들의 이름을 볼 수 있는 겁니다.
브릿지론과 본 프로젝트 파이낸싱
부동산 PF는 일반적으로 ‘브릿지론(Bridge Loan)’과 ‘본 PF’로 나뉩니다.
개발의 초기 단계는 사업의 리스크가 크기 때문에 저축은행 등 제2금융권을 통해서 높은 금리로 자금을 조달하게 되는데 이 차입금을 ‘브릿지론’이라고 한다.
부지를 확보하고 인허가 등이 완료되면 착공에 들어가게 되는데 이렇게 사업이 진행되면 리스크가 줄어들게 되고, 고금리로 조달한 브릿지론을 보다 금리가 낮은 1 금융권으로 전환할 수 있게 되는데 이를 ‘본 PF’라고 한다. 즉, 본 PF로 넘어가는 다리와 같이 이어주는 역할을 해주는 것이 브릿지론입니다.
보통 시행사들이 이 브릿지론을 이용하여 토지계약금, 인허가 관련 비용 등을 조달한다고 보면 되겠습니다. 그러니까 자기 자금 없이 모두 대출로 사업을 진행할 수 있었다는 것입니다.
지난 2020~2021년도는 부동산 역사 속에서도 손꼽을 만한 활황기였습니다. 당시 저금리와 풍부한 유동성으로 부동산 개발은 규모를 막론하고 부흥기를 맞았습니다. 전국적으로 부동산 개발 사업장이 크게 증가했고, 금융사들 역시 다양한 방식으로 적극적으로 자금조달에 참여하며 PF 공급 규모가 확대되었는데요 하지만 2022년부터 급격하게 상승한 금리에 대한 공포감, 부동산 경기 위축으로 시장의 분위기가 달라졌습니다.
PF사업장에 대한 시각도 급격하게 냉랭해지면서 개발 사업에 대한 돈줄이 말라버렸습니다. 많은 사업장의 브릿지론이 본 PF로 전환되지 못하고, 만기를 연장하거나 그 마저도 실패하면 EOD(기한이익상실) 처리돼 경공매로 이어지는 상황이 됐습니다. PF부실에 대한 공포감을 본격화한 레고 랜드 사태와 최근의 태영 건설 워크아웃까지 관련 뉴스가 연일 보도되면서, 올해 부동산 시장을 좌우할 최대의 변수로 PF 부실이 거론되고 있는 것입니다.
PF부실로 인한 파장이 우려되는 이유는 각 사업장 부실이 해당 시행사 및 건설사만의 문제로 끝나지 않기 때문입니다.
관련한 하청업체나 기업들, 자금을 조달해 준 금융업계까지 부동산 및 금융시장 전반이 유기적으로 얽혀 있어 이로 인한
부정적 연쇄 효과가 도미노처럼 이어질 수 있다는 게 많은 우려를 불러일으키고 있습니다.
때문에 부동산 PF로 인한 경착륙을 막기 위해 정부와 금융 당국도 모니터링을 강화하고 각종 정책과 자금을 지원하고 있지만, 모든 사업장에 혜택이 돌아갈 수는 없겠죠. 올해는 어쩔 수 없이 뼈아픈 옥석 가리기의 시기가 펼쳐질 것으로 보이는데요, 이 과정에서 다수의 중소형 업체들의 파산이 일어날 수도 있고, 만기 연장을 하지 못하는 사업 부지들이 시장에 다수 출현 할 수도 있습니다.
올해 부동산 투자는 어떻게?
올해 부동산 시장은 분명 이러한 구조 조정이 진행될 것으로 보입니다.
하지만 투자의 기회는 늘 위기에 있기도 합니다. 이미 NPL(부실채권) 투자 회사들은 자금을 준비하며 시장 상황을 살피고, 투자의 기회를 찾고 있는 중입니다. 올해가 자금 여력을 갖춘 투자자에겐 선택의 폭이 넓어지고, 우량 매물을 선점할 기회의 해가 될 수도 있다는 말입니다.
자금력이 충분한 기업이나 개인에게는 오히려 좋은 기회라고 볼 수도 있습니다.
총선 이후 PF부실로 인헤 많은 부동산 매물이 쏟아져 나올 것으로 예상하고 있습니다. PF대출 이자를 감당하지 못한 사업장뿐만 아니라 지속되는 고금리에 무리한 투자로 장만한 아파트 등이 시장에 나올 것으로 예상되고 있습니다.
또한 이러한 PF부실 여파에 신규 사업이 주춤하고 잇는 것이 현실입니다. 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 물류센터 등 인허가 신청 건수가 현저히 줄어들었습니다. 이러다는 것은 향후 2~3년, 3~4년 뒤에는 공급물량이 거의 전무하다고 봐야 되겠습니다.
매수의 타이밍을 살피고 있다면 올해 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.