권리금의 이해
상가 권리금이라 하면 기존의 임차인이 인테리어를 하고 영업을 해오면서 고객과의 관계, 인지도 등 해당 점포의 특수한 이익에 대한 대가로 볼 수 있습니다.
권리금의 종류를 보면 시설권리금이라 하여 기존 임차인이 설치한 인테리어를 인수하면서 원래 임차인에게 주는 비용으로 권리금 중 가장 크게 적용되는 권리금이라 볼 수 있습니다. 그 밖에 영업권리금, 그리고 좋은 위치의 점포에 붙는 바닥 권리금이 있습니다. 특별히 복권판매점 같은 허가에 관한 권리금도 있습니다.
권리금은 기존 임차인과 신규 임차인간에 협의에 의한 것으로 상가에 대해 정확한 금액이 정해져 있는 것은 아닙니다.
그런데 간혹 계약이 끝나거나 점포를 이전하면서 신규 임차인을 구하지 못할 경우 건물주가 직접 임차인을 구해와 기존의 임차인은 권리금 회수에 차질이 생기지 않을까 걱정을 하는데요, 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
최근 경기 침체로 세입자 구하기 어려운 환경이라 신규 세입자 주선을 기존 세입자가 아닌 건물주가 직접 하는 사례가 등장하면서 마음고생을 하는 세입자들이 적지 않다고 합니다.
건물주의 이런 행동이 기존 세입자의 권리금 회수 기회에 방해가 될 수도 있겠다 싶은 생각이 들기도 하죠.
상가 임대차에서 세입자가 권리금 회수를 하려면 신규 세입자를 직접 구해 건물주에게 주선해야 하지만 반면 세입자가 아닌 건물주가 직접 신규 세입자를 구한다면 기존 세입자는 권리금 회수에 영향을 끼치는 거 아닌가 생각할 수도 있습니다.
하지만 건물주가 구한 신규 세입자라도 기존 세입자는 권리금 거래를 요구할 법적 권리가 사라지지는 않습니다.
권리금이란 위에서 설명했듯이 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻하며, 세입자의 신규 세입자 주선은 법으로 정해진 권리입니다.
세입자가 직접 신규 세입자를 구해야만 동종업계 종사자를 구할 수 있고 그래야만 권리금 거래를 할 수 있기 때문인데, 세입자의 권리를 무시한 채 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구해버린다면 상황은 달라집니다.
이 경우 상가임대차보호법상 위법에 해당할 수 있습니다.
건물주 마음대로 혹은 자신의 지인이라는 이유로 신규 세입자를 내세우는 건 정당한 사유가 될 수 없으며 이 경우 세입자가 건물주의 권리금 회수 기회 방해로 손해배상 청구 소송을 제기할 근거가 될 수 있습니다.
건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상하도록 제기하는 소송이 가능하다는 말입니다.
그런데 만일 건물주가 신규 세입자를 구한 것은 아니지만 자신이 직접 장사하겠다며 세입자의 점포를 직접 인수하려 한다면 어떻게 대응해야 할까요?
가령 세입자가 운영하는 점포에 장사가 잘 된다는 사실을 안 건물주가 본인이 직접 장사하려는 경우를 말하는데, 종종 이런 뉴스를 접해보셨을 것입니다.
단순하게 본다면 건물주는 본인 소유의 건물이니 기존 세입자와 권리금 거래가 필요 없다고 생각하기 쉽겠죠. 그러나 이 경우에도 세입자가 운영해 오던 시설과 상권을 인수하는 것이기 때문에 아무리 건물주라도 세입자에게 권리금을 주어야 합니다.
또 다른 문제는 계약 종료를 앞두고 신규 세입자를 건물주에게 소개했는데 건물주가 임차인이 주선한 세입자를 받지 않겠다는 문제입니다.
법률상 상가 세입자는 계약이 종료될 때 권리금을 회수할 권리가 있고 건물주도 이를 막을 수는 없습니다.
다만 법률에서는 예외적으로 권리금 회수가 원천적으로 불가능한 상가도 있으니 주의해야 합니다.
법률상 권리금 회수가 불가능한 상가 임대차는 크게 건물의 종류와 용도에 따라 구분되기 때문에 계약 전부터 미리 숙지할 필요가 있습니다.
상가건물 임대차보호법에는 권리금 회수가 불가능한 건물 형태를 규정하고 있습니다.
상가임대차보호법 제10조의 5 제1호에는 ‘대규모 점포 또는 준대규모 점포'의 일부인 경우 권리금 회수가 어려운 상가 임대차’라 규정하고 있는데, 예를 들면 백화점을 비롯해 대형 쇼핑몰이나 마트에 입점해 장사하는 세입자는 권리금 회수가 어렵다는 의미입니다.
더불어 동법 제2호에는 ‘임대차 목적물인 상가 건물이 국유재산 또는 공유재산인 경우’에도 권리금 회수가 불가하다고 규정하고 있습니다.
권리금 회수가 불가한 상가의 공통점을 살펴보면 세입자의 노력으로 상권이 형성됐다기보다 건물 자체가 가진 상징성으로 인해 상권이 갖춰진 곳이라는 점”이라며 “프랜차이즈 사업장도 마찬가지로 세입자가 노력한 것이 아닌 브랜드가 가진 상징성이 크기 때문에 점포의 규모에 따라 권리금 회수가 어려운 경우도 있다는 점 알아두시기 바랍니다.
물론 세입자의 노력으로 형성된 상권은 아니지만 예외적으로 권리금 회수가 가능한 상가 임대차도 존재합니다.
전통시장이 대표적입니다. ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 따라 전통시장의 세입자들은 자유롭게 권리금 거래를 할 수 있습니다.