아파트부터 꼬마빌딩까지 정확한 가치 파악이 중요!
투자자들이 말하는 부동산 투자는 마치 등산을 하는 것과 비슷하다고 합니다. 산행 코스에 대한 정확한 지도 없이 산을 탐험하는 것은 목적지에 도달하기 어렵게 만들 뿐 아니라 시간도 훨씬 더 걸릴 수 있으며, 때로는 길을 잃을 수도 있기 때문 입니다.
마찬가지로, 부동산 투자에서 정확하고 객관적인 정보 없이는 합리적인 결정을 내리기 어렵고, 뜻하지 않게 불필요한 위험에 빠질 수도 있습니다.
우리는 보통 아파트를 구매할 때 KB 시세 를 참고합니다. KB시세와 같은 명확한 가격 지표의 존재는 우리에게 큰 도움이 되기 때문입니다. 이러한 지표는 시장 가격의 투명성을 제공하고, 우리가 더 명확하고 확신에 찬 결정을 내리는 데 많은 기여를 합니다. 하지만 건물이나 상가 같은 수익형 부동산의 경우에는 이야기가 좀 달라집니다. 각각의 건물마다 독특한 개성이 있고, 시장의 정보도 불투명하기 때문에 실제 가치를 정확히 파악하기가 어렵습니다.
특히 부동산 투자자들에게 관심이 많은 꼬마빌딩의 경우에서는 더욱 두드러집니다.
꼬마빌딩은 상대적으로 소규모의 상가건물 (근린생활시설)을 의미하며, 이러한 건물에 투자할 때는 공신력 있는 기관이 산정한 감정평가 금액을 기준으로 투자를 결정하는 것이 좋습니다. 이는 해당 건물의 가치를 객관적으로 반영함과 동시에 투자 결정의 근거가 되기 때문입니다.
예를 들어, 100억 원 규모의 꼬마빌딩 투자를 고려하고 있는 상황에서, 공신력 있는 기관이 산정한 해당 빌딩의 감정평가 금액이 70억 원이라면 이는 매우 중요한 정보가 됩니다. 이러한 경우, 감정평가 금액은 해당 건물이 시장에서 평가받고 있는 실제 가치를 반영해 주는 지표로 생각할 수 있습니다.
이 정보는 투자자에게 두 가지 중요한 시사점을 제공합니다.
첫 번째는 시장 가격과 감정평가 금액의 차이를 통해 투자의 고평가 또는 저평가 여부를 판단할 수 있다는 점입니다. 위의 예에서, 요구되는 투자 금액이 감정평가 금액을 상당히 초과하는 경우, 이는 고평가 된 투자일 가능성이 높습니다. 이는 투자자가 너무 많은 비용을 지불하고 있음을 의미하며, 이로 인해 예상 수익률이 감소할 수 있습니다.
두 번째는 투자 결정 과정에서 리스크를 평가하고 관리하는 데 있습니다. 감정평가 금액이 투자 요구 금액보다 현저히 낮은 경우, 이는 투자와 관련된 잠재적인 위험을 시사합니다. 투자자는 이러한 정보를 바탕으로 더욱 신중한 분석을 하고, 해당 투자가 자신의 투자 목표와 위험 성향에 적합한지를 재평가해야 합니다.
공신력 있는 기관에서는 감정평가를 수행할 때, 수익환원법, 거래 사례 비교법, 원가법 등 다양한 방법을 활용하여 해당 건물의 객관적 추정가치를 분석합니다. 이러한 방법들은 각각 특정 상황과 부동산 유형에 따라 적합하며, 복합적으로 사용될 때 건물의 실제 가치를 보다 정확하게 파악할 수 있습니다.
수익환원법은 부동산의 수익으로부터 가격을 산정하는 방법을 말합니다. 수익환원법은 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익의 현재가치합계를 구함으로써 대상 부동산의 가격을 구하는 방법입니다. (이 방법으로 구한 가격을 수익가격이라 합니다.)
수익환원법은 임대용 부동산 또는 임대 이외의 사업용에 제공되는 부동산의 가격을 구하는 경우 특히 유효하다고 할 수 있습니다.
거래 사례 비교법은 부동산을 감정평가할 때, 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 산정하는 방법을 말합니다. 임대사례를 비교하여 임대료를 산정하는 임대사례비교법(賃貸事例比較法)과 함께 감정평가 3 방식의 하나인 비교방식(比較方式)에 속하는 방법으로, 매매사례비교법이라고도 합니다.
원가법은 건물을 새로 건설할 때의 비용을 기준으로 가치를 산정하는 방법으로, 쉽게 말해 집이나 건물을 짓기 위해 들어가는 원가를 계산해 연식에 따른 감가상각을 반영하는 방법입니다. 주로 신축 건물이나 대체 비용이 중요한 요소인 경우에 사용이 됩니다.
이러한 감정평가 방법들은 건물의 위치, 상태, 시장 동향, 경제적 요인 등을 포괄적으로 고려합니다. 공신력 있는 기관이 이 같은 방법을 통해 산정한 감정평가 금액은 투자자에게 해당 건물의 객관적인 가치를 제시함으로써 보다 확실한 투자 결정을 내릴 수 있는 기반을 마련해 줍니다.
이는 또한 투자자가 감정평가 금액을 근거로 투자 위험을 적절히 평가하고, 자신의 투자 전략에 맞는 결정을 내리는 데 매우 중요한 역할을 합니다.