오피스텔, 상가, 지식산업센터는 최근 몇 년 동안 천국과 지옥을 오고 간 대표적인 수익형 부동산입니다. 2019년부터 아파트 가격이 급등하자 정부의 규제가 심해지면서 이들은 풍선효과를 톡톡히 누렸습니다. 하지만 재작년 말부터 고금리 여파로 부동산 시장이 위축되면서 수익형 부동산을 바라보는 관점도 변하기 시작했습니다.
임대 수익률이 가파르게 상승하는 대출 이자를 따라가지 못하는 데다, 좋은 시절 (저금리, PF대출)에 진행된 사업 물량이 공급과잉 사태까지 벌어지면서 투자심리는 완전히 싸늘하게 식었습니다. 그래도 최근에는 가격도 하락하고 정부 규제 완화가 이들에게 집중되면서 지금이야말로 수익형 부동산에 대한 투자 시점이 아닌가 하고 고민하는 투자 수요자들이 꽤 많이 늘어난 듯합니다.
하지만 똑같은 불황이더라도 이 수익형 부동산 3인방의 경기 전망이 미묘하게 다른 만큼 실제 판단은 신중히 이루어져야 할 것입니다. 오피스텔은 그나마 보수적인 접근이 가능한 타이밍이지만, 지식산업센터와 상가는 아직까지는 조심스럽게 접근해야할 시기라고 볼 수 있습니다.
최근 임대수익률이 상승하는 오피스텔
현재 오피스텔의 매매 시장은 침체 상태입니다. 지난해 전국 오피스텔 거래는 2021년에 비해서는 3분의 1 수준으로 감소했고, 전국 오피스텔 매매가격지수도 2022년 7월부터 올해 2월까지 20개월 연속 하락 중입니다.
여기에 더불어 신축 오피스텔 분양 실적도 저조합니다. 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 2022년부터 한 자릿수에 머물고 있습니다.
그런데 특이한 부분은 최근 오피스텔의 임대수익률입니다. 부동산원에 따르면 오피스텔 수익률은 올해 2월 연 5.28%를 기록했는데 이는 2022년 3월 (4.73%) 이후 23개월 연속 상승하고 있는 추세입니다. 전국에서는 대전 오피스텔 수익률이 가장 높은 것으로 나타났고 (7.58%), 세종시 (6.40%), 광주시 (6.11%) 등 지방 오피스텔 수익률도 평균 6%를 웃돌았습니다.
매매가격은 떨어지는데 수익률이 오르는 이유는 무엇일까요? 그것은 월세가 급등했기 때문입니다. 전국 오피스텔 월세가격지수는 9개월 연속 오르고 있는데 이는 2018년 1월 조사가 시작된 이후 최고점입니다. 실제로 2월 기준 서울 오피스텔 전용면적 40㎡ (약12평) 이하 평균 월세는 74만 7,000원을 기록, 1월 처음으로 70만 원을 돌파한 후 2개월 연속 상승세입니다.
오피스텔 월세가격이 상승하는 이유는 1~2인 가구의 증가, 전세사기 영향의 결과라고 볼 수 있습니다. 여기에 고금리, PF부실, 공사비 상승의 이유 등으로 신규 공급이 급감하는 것도 얼어붙었던 오피스텔 투자 환경을 다소 긍정적으로 만들고 있다고 볼 수 있습니다.
그러나 오피스텔 투자도 아직은 선별적으로 접근해야 합니다. 확실한 가격 반등을 기대하기는 이른 만큼 월세 수요가 풍부한 지역 위주로 접근해야 합니다. 역세권 등 입지가 좋은 곳의 소형 오피스텔은 주목할만 합니다. 최근 흐름을 볼 때 오피스텔은 시세차익보다는 안정적인 임대 (월세) 수익으로 접근하는 게 좋습니다.
공급과잉 지식산업센터… 당분간 회복은 힘들듯?
지식산업센터는 여러 유형의 부동산 중에서도 경기가 최악인 편입니다. 금융감독원 마저 지식산업센터 관련 대출이 프로젝트파이낸싱(PF) 부실의 새 뇌관으로 작용할 수 있다고 판단하고, 대출 규모와 연체율을 파악하고 있을 정도이니까요.
지식산업센터는 한 건물 안에 IT·벤처 등 중소기업이 몰려 있는 3층 이상 규모의 건축물로, 아파트형 공장으로도 불리고 있습니다. 지난 정부 때 주택 시장 규제가 강화되면서 틈새시장 수익형 부동산 상품으로 각광받았었죠. 주택과 달리 보유 수와 상관없이 종합부동산세·양도세 중과 규제를 받지 않는 등 각종 부동산 규제에서 비교적 자유로웠고, 대출도 주택담보대출비율(LTV) 70~80%까지 가능해 투자처로 인기가 높았습니다.
이 같은 분위기를 타고 지식산업센터는 2020~2022년 엄청나게 분양했습니다. 하지만 그 부메랑이 결국에는 공급과잉으로 돌아왔습니다.
공급이 급증하면 공실 문제는 자연스럽게 따라옵니다. 지식산업센터 분양자들은 세입자를 구하지 못하면서 임대료 없이 대출 이자와 관리비를 온전히 감당해야 하는 상황이 됐고, 늘어나는 대출 이자를 감당하지 못해 지식산업센터를 팔려고 해도 거래 자체가 어려운 상황입니다. 지식산업센터 거래량은 지난해 같은 기간보다 33.1% 급감했다고 조사됐습니다.
더욱 심각한 문제는 지식산업센터 분양을 받은 사람이 계약금을 포기하고 계약을 해제하려고 해도 불가능하다는 사실입니다. 지식산업센터는 보통 중도금 대출이 실행됐다면 시행사와 협의를 거쳐야만 계약을 해제할 수 있기 때문입니다. 대출 감당 여력은 갈수록 떨어질 것이고, 마이너스 프리미엄을 각오하고 팔려는 수요는 더 늘어날 것입니다. 높은 가격으로 분양한 현장과 특히 공급이 특히 몰린 신도시 지식산업센터는 당분간 고전할 가능성이 높습니다.
상가는 공실률 회복 못해… 온라인 쇼핑 영향 커...
수익형 부동산의 대표 상품으로 각광받던 상가 경기 역시 심각합니다. 공실률이 늘어나면서 수익률은 떨어지고, 가격은 다시 하락하는 ‘악순환’이 발생 중입니다.
중대형 상가 공실률은 2019년 4분기 이후 꾸준히 늘고 있습니다. 같은 기간 소규모 상가 공실률도 마찬가지입니다. 코로나19 사태로 야외 활동이 자유롭지 못하면서 크게 타격받았던 상가 시장이 지금까지도 회복하지 못하고 있는 상황입니다.
특히 상가가 과잉공급된 세종시, 동탄, 위례, 미사 등 수도권 신도시, 택지지구 등에서 공실률이 높은 상황입니다.
상황이 이렇게 되자 상가 가격과 투자수익률 동반 하락하고 있습니다.
상가는 경매 시장에서도 찬밥 신세입니다. 경매정보업체에 따르면 올해 1~3월 서울에서 진행된 점포·상가 경매 99건 중 91건이 최소 1회부터 최대 13회 이상 유찰을 겪었다고 합니다. 전국 상가 낙찰가율 (감정가 대비 낙찰가격 비율)은 올해 51%까지 떨어진 상태입니다.
상가 역시도 현재 과다공급 상태입니다.
일부에서는 상가가 예전처럼 확실한 수익형 부동산으로서 기능을 하지 못할 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 지식산업센터 같은 경우는 입지 (위치)나 규모, 부대시설 등이 우수할 경우에는 공급과잉 상태가 끝나면 가격이 바닥을 찍을 수 있다는 예측도 있지만 상가는 이마저도 불투명하다고 볼 수 있습니다. 그동안 비대면 소비 여파로 인터넷 쇼핑 등 무점포 소매가 빠른 성장세를 보이는 데다가, 그나마 남아 있는 오프라인 수요도 복합 쇼핑몰로 이동했다고 볼 수 있기 때문입니다.