상업용 부동산 (상가, 빌딩)은 주로 임대업을 영위하기 위해 보유하고 있는 사업용 고정자산에 해당합니다.
주로 자본이 있는 사람들이 이를 필요로 하는 사람들에게 임대하는 방식으로 투자활동이 일어나며, 보유 시 임대수익과
매도 시 시세차익을 목적으로 합니다.
그럼 상업용 부동산 투자 시 알아야 할 세금에 대해 알아보기로 하겠습니다.
취득 단계부터 양도까지 발생하는 세금 종류
상업용 부동산을 취득하면 우선 취득세와 부가가치세가 발생합니다. 취득세는 취득가액의 4% (지방교육세 등 포함 시 4.6%) 부가가치세는 공급가액의 10%가 발생합니다.
물론 보유 중에는 재산세와 종합부동산세의 보유세와 임대 시에는 임대료에 대한 부가가치세와 종합소득세가 발생하게 됩니다. 간과할 수도 있지만 이러한 세금들은 모두 부동산 수익률에 영향을 미칩니다.
☞ 상업용 부동산은 주택에 비해 세제규제가 심하지 않으나, 사치성 재산 (고급 오락장 등)의 취득이나 보유 시에는 취득세와 재산세가 중과세됨에 유의하셔야 합니다.
위에 부가가치세는 공급가액의 10%라 말씀드렸는데요, 그럼 예를 들어보겠습니다.
홍길동 씨는 상가 (토지가액 10억 원, 건물가액 10억 원)를 취득해 임대를 하려고 합니다. 부가가치세를 제외한 투자 금액은
20억 원입니다. 이중 건물가액이 10억 원 이므로 부가가치세는 1억이 됩니다. 토지의 공급가액에 대해서는 면세가 되기 때문입니다. 이때 발생한 부가가치세는 홍길동 씨가 일반과세자로 사업자 등록 후 신청을 통해 환급받을 수 있습니다.
☞ 보통 부동산 투자하는 사람들이 부가가치세를 간과하는 경우가 많은데 가장 쟁점이 되는 부분이기도 합니다.
양도 시에도 부가가치세가 부과될까요? 물론입니다. 사업자의 지위에서 보유한 재화 (상가, 빌딩 등)를 공급하면 부가가치세 과세대상이 되기 때문입니다. 부가가치세는 생산, 또는 유통 단계에 있는 사업자가 사업과정에서 창출한 부가가치에 부과되는 세목에 해당합니다.
그럼 양도 시 발생하는 부가가치세는 누가 부담할까요?
원칙적으로는 매수인의 부담입니다. 매도인은 매수인이 부담할 부가가치세를 국가를 대신해 징수하는 입장에 있기 때문입니다. 하지만 계약을 통해 매도인이 부담하는 경우도 있을 수 있습니다.
상업용 부동산 관련 쟁점 세금
1) 취득단계
- 취득가액의 4% (중과세는 12%) 상당의 취득세가 발생합니다.
- 건물공금가액의 10% 상당의 부가가치세가 발생합니다.
- 부동산 취득 자금과 관련해 증여세 문제가 발생할 수 있습니다
2) 보유단계
- 매년 6월 1일을 기준으로 재산세, 종합부동산세가 부과됩니다.
- 임대보증금 및 임대료에 대해 부가가치세가 발생합니다.
- 임대소득에 대해 종합소득세가 발생합니다.
3) 양도단계
- 양도단계에서도 부가가치세가 발생합니다.
- 양도소득에 대해 양도소득세가 발생합니다. (법인은 법인세 발생)
- 권리금이 있을 시 권리금에 대한 세무문제가 발생합니다.
경매로 상업용 부동산 (상가. 빌딩) 취득 시
상업용 부동산 투자는 본인의 자금, 대출을 이용하거나 또한 경매를 통해 이루어질 수 있습니다.
경매로 취득하는 경우 일반적으로 취득하는 경우와 마찬가지로 세금문제들이 그대로 적용되나 경매의 특성상 부가가치세가 발생하지 않는 것 정도 차이가 납니다.
그러나 경매로 낙찰받은 부동산을 양도하면 부가가치세가 발생합니다.
사업자의 지위를 유지한 상태에서 부동산을 양도하면 부가가치세법상 재화를 공급하는 것에 해당되어 건물가액의 10%를 거래상대방으로부터 징수해 이를 납부해야 합니다.
참고로 경매로 취득한 상가에 대해서는 일반적으로 부가가치세가 발생하지 않는데 왜 그런지 살펴보겠습니다.
1) 부가가치세법 시행령 제18조 3항에 따라 경매, 공매, 수용, 매도청구로 인한 재화의 취득은 재화의 공급으로 보지 않습니다. 즉 비과세입니다.
2) 다만, 이 규정에 따라 경매, 공매등의 방법으로 부가가치세 납부 대상인 부동산을 비과세로 취득했다고 하더라도, 이를 다시 양도하는 경우라면 당연히 부가가치세 과세대상이 됩니다.
3) 또한 경매로 나왔던 부동산을 유찰 등의 이유로 수의계약으로 취득한다면, 이 역시 부가가치세 과세 대상입니다.
4) 부동산 (토지, 건물)을 일체로 매각하는 경우 토지는 비과세이고 건물만 과세가 됩니다.