상속세를 납부 할 여력이 안 돼 상속으로 받은 부동산을 어쩔 수 없이 처분해야 할 때가 있습니다.
하지만 부동산을 매각할 때 세금 문제는 항상 고민이 되죠. 특히 상속받은 부동산의 경우, 상속세와 양도소득세가 얽혀 있어 더욱 복잡합니다.
이번 포스팅에서는 상속받은 부동산을 세금 걱정 없이 매각하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
상속받은 부동산을 매각할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 세금입니다.
상속세는 상속받은 자산의 가치에 따라 부과되며, 양도소득세는 부동산을 매각할 때 발생하는 이익에 대해 부과됩니다.
따라서 상속받은 부동산을 매각하기 전에 이 두 가지 세금에 대한 이해가 필요합니다.
☞ 상속세와 양도소득세의 이해
상속세는 상속받은 자산의 가치를 기준으로 부과됩니다.
이때 감정가액을 높게 평가 받으면 상속세 부담이 줄어들 수 있습니다. 반면, 양도소득세는 매각 시 발생하는 차익에 대해 부과되며, 양도가액에서 취득가액을 뺀 차액에 대해 세금이 부과됩니다.
따라서 취득가액을 어떻게 산정하느냐에 따라 양도소득세의 부담이 달라질 수 있습니다.
☞ 부동산 매각 시 고려해야 할 사항
부동산을 매각할 때는 여러 가지 사항을 고려해야 합니다.
먼저, 매각 시점이 중요합니다.
상속세 신고기한인 6개월 내에 바로 매도 거래가 성사된다면, 매도가액이 동시에 상속 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 양도세 부담 없이 팔 수가 있습니다.
상속세 계산을 위한 재산평가 시 시가로 보는 기간이 상속개시일 전후 6개월이기 때문에 이 기간 중 매매가액은 바로 상속세 시가로 반영되기 때문입니다.
이 경우, 상속받은 부동산의 감정가액을 미리 받아두면 취득가액으로 인정받을 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
만약 거래가 성사되지 않아 상속세 신고기한 후에 매도하게 된다면 상속세 결정기한 (신고기한으로부터 9개월) 이내에 매도 시, 과세관청이 해당 매매가액을 상속세의 시가로 소급 판단해 상속세 추징이 있을 수 있습니다.
따라서 상속세에 영향을 미치지 않으려면 상속세 조사 이후에 매도하는 것이 안전할 수 있습니다.
다만 이때는 취득가액인 상속가액 (상속개시 당시 시가)보다 매도가액이 높다면 양도차익이 생기므로 양도세 부담이 있을 수 있습니다. 낮은 가격으로 상속세 신고를 했다면 취득가액이 낮아 양도차익이 커지므로 양도세 부담도 커집니다.
팔려는 상속 부동산이 주택이라면 매도 순서가 중요합니다.
상속인이 본래 1가구 1주택이었다면 원래 보유하고 있던 일반주택을 상속주택보다 먼저 매도 시 상속주택은 주택 수에서 제외해 1가구 1주택 비과세 혜택을 계속 볼 수 있습니다.
만일 상속받은 주택이 여러 채라면 선순위 (피상속인 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가가 높은순 으로 판단) 1채만 상속주택으로서 혜택이 적용됩니다.
반대로 일반주택보다 상속주택을 먼저 팔아야 한다면 비과세는 적용되지 않습니다.
대신 상속 후 5년 내 매도한 조정대상지역 소재 상속주택에 대해 다주택 중과를 배제하는 특례가 있습니다. 다만 2년 이상 보유한 주택 양도 시 내년 5월 9일까지 다주택 중과를 적용하지 않고 있지는 않습니다.
☞ 양도소득세 절세 방법
양도소득세를 절세하기 위해서는 몇 가지 방법이 있습니다.
첫째, 상속받은 부동산의 감정가액을 높게 평가받는 것입니다. 이를 통해 취득가액을 높여 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
둘째, 상속받은 부동산을 6개월 이내에 매각하는 것입니다.
이 경우 양도소득세가 면제되므로, 매각 시점을 잘 고려해야 합니다.
☞ 상속받은 부동산 매각 후 유의사항
부동산을 매각한 후에는 세금 신고를 잊지 말아야 합니다.
양도소득세 신고는 매각 후 2개월 이내에 해야 하며, 이때 필요한 서류를 준비해야 합니다. 또한, 매각 후 발생할 수 있는 추가 세금 문제에 대해서도 미리 대비하는 것이 좋습니다.