분양회사로부터 상가를 최초 분양받는 경우 분양회사에서 부가가치세를 결정해서 알려주기 때문에 이에 대해 신경 쓸 일이 없으나, 기존의 상가를 매입하는 경우에는 별 것 아닌 거 같지만 부가가치세에 대해 알아두시는 게 좋습니다.
기존의 상가를 매입하는 경우 부가가치세 처리법
1) 토지가격과 건물가격을 계약서상에서 분리합니다. 예를 들어 10억의 상가 (토지가액 8억, 건물가액 2억)를 구입 시 건물 분 부가가치세 2,000만 원은 환급이 가능하므로 세무상 문제가 없는 경우가 일반적입니다. 단, 토지와 건물의 공급가액을 어떤 식으로 정하는가에 따라 부가가치세의 크기가 좌우되므로 인위적으로 공급가액을 정하는 경우에는 세금회피의 가능성이 있는 것으로 보아 세무조사 등이 따를 수 있으니 유의하셔야 합니다.
2) 상가의 전체양도가액을 기준시가를 이용하여 안분계산 합니다. (감정평가액이 있는 경우 감정평가액을 우선 적용) 그런데 만일 토지가격과 건물가격을 구분할 수 없어 부가가치세를 포함한 총 3억 원의 상가를 구입한 경우 환급받을 수 있는 부가가치세가 얼마인지 알아보겠습니다.
<예> 3억 원에 매입한 상가의 토지기준시가 : 1억 원 / 건물기준시가 (1억 5천만 원) / 합 2억 5천만 원 위 사례에서 두 가지를 알아보겠습니다.
첫 번째로 공급가액에 부가가치세가 포함되어 있지 않은 경우는 다음과 같이 계산합니다. 3억 원 X (1억 5천만 원 / 2억 5천만 원) = 1억 8천만 원 건물에 대한 과세표준은 1억 8천만 원 이므로 이에 건물 부가가치세는 과세표준의 10%인 1,800만 원이 됩니다. 그러면 당연히 토지가액은 3억 – 1억 8천만 원 = 1억 2천만 원이 되는 것이죠. 따라서 총 거래금액은 3억 원에 부가가치세 1,800만 원을 포함한 3억 1,800만 원이 되는 것입니다.
두 번째는 공급가액에 부가가치세가 포함되어 있는 경우는 다음과 같이 계산합니다. 조금 복잡할 것 같아서 공식을 표기하면 공급가액 X 건물기준시가 / 토지기준시가 + (건물기준시가 + 건물기준시가 X 10%) 즉 3억 원 X 1억 5천만 원 / 1억 원 + (1억 5천만 원 + 1억 5천만 원 X 10%) = 169,811,321원 건물에 대한 부가가치세는 16,981,132원이며 토지가액은 3억 원 – 169,811,321원 – 16,981,132원 (건물부가가치세) = 113,207,547원이 되는 것입니다.
토지와 건물을 일괄 공급한 경우 공급가액 안분 정리
| 구분 | 공급가액 계산 방법 |
| 실거래가액이 있는 경우 | 구분된 건물 등의 실지 거래가액 |
감정평가액이 있는 경우 |
감정평가법인이 평가한 감정평가액에 비례해 안분 계산 |
기준시가가 모두 있는 경우 |
공급 계약일 현재 기준시가에 비례해 안분계산 |
| 기준시가가 일부 있는 경우 |
- 장부가액 (장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례해 안분 계산 - 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 비례해 안분 계산 |
기준시가가 모두 없는 경우 |
장부가액 (장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례해 안분 계산 |
| 국세청장이 정한 공급가액 안분 계산방법 | 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정. 고시하는 오피스텔의 경우 - 토지의 기준시가와 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례해 안분 계산 |
| 건축중에 있는 건물과 토지를 함꼐 양도 하는 경우 - 해당건물을 완성해 공급하기로 한 경우에는 토지의 기준시가와 완성될 국세청장 이 고시한 건물의 기준시가에 비례해 안분 게산 |
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| 미완성 건물 등과 토지를 함께 공급한 경우 - 토지의 기준시가와 미완성 건물 등의 장부가액 (없는 경우 취득가액)에 비례해 안 분 계산 |
상가매수인이 면세사업자 / 비사업자인 경우
예를 들어 토지가액 2억 원 (기준시가 1억 원), 건물가액 1천만 원 (기준시가 5천만 원) , 건물부가가치세 100만 원으로 총 2억 1,100만 원의 상가를 매입하는 경우 매수인이 면세사업자나 비사업자인 경우 부가가치세 100만 원은 환급받지 못합니다. 이때는 보통 기준시가 비율로 거래금액을 안분해 부가가치세를 산정합니다.
| 매매가격 | 공급가액 구분 |
| 2억 1천만원 | 토지공급가액 = 2억 1천만원 X (1억원 / 1억 5천만 원) = 1억 4천만 원 |
| 건물공급가액 = 2억 1천만원 X (5천만원 / 1억 5천만원) = 7천만 원 |
이렇게 계산한 결과 건물가액이 7천만 원이 되므로 이 금액의 10%인 700만 원이 부가가치세가 되는 것입니다.
상업용 부동산 (건물, 상가) 투자를 생각하신다면 매매가격에 부가가치세가 포함된 금액인지 아닌지 확인하실 필요가 있습니다.
