부모님 모시고 살면 적용받는 효도공제
주택을 부모님으로부터 물려받았을 때의 상속세는 얼마나 공제를 받을까요? 사실 상속·증여세법상 부동산을 물려받았을 때 적용되는 공제 제도는 없습니다. 금융자산에 대해서는 유형에 상관없이 최소 2,000만 원, 최대 2억 원에 이르는 금융상속공제가 있는 것과는 차이가 있습니다. 그런데 가계 자산의 70~80%쯤 차지하는 게 부동산인데 왜 금융 자산 공제는 있는데 부동산 공제는 따로 없을까?라고 의문을 가질 만도 합니다. 금융과 부동산 재산의 세제 혜택은 상속공제 가운데 인적공제 (배우자공제 포함) 외에 기초공제 (2억 원)와 일괄공제 (5억 원) 같은 기본적인 공제가 바로 부동산 재산에 대한 상속 공제라고 볼 수 있으므로 이중의 세제 지원은 곤란하다는 게 그 이유입니다.
예를 들어 금융자산 없이 10억 원 상당의 아파트 한 채만을 유일한 상속인인 성인 자녀가 물려받는다면 2억 5천만 원 (기초공제 2억 원과 자녀 인적공제 5,000만 원) 대신 일괄공제 5억 원을 선택할 수 있는 것입니다. 배우자가 있는 경우라면 배우자가 재산을 상속 받든 아니든 무조건 5억 원을 공제해 줍니다.
그나마 부동산 상속 때 유일하게 공제를 받을 수 있는 세제가 일명 ‘효도 공제’로 불리는 동거주택 상속공제입니다. 이 제도는 요건만 갖추면 주택을 상속받을 때 최대 6억 원을 공제받을 수 있습니다. 이에 따라 일괄공제 5억 원, 배우자 공제 5억 원을 포함해 16억 원 상당의 주택을 물려받으면 상속세를 내지 않아도 된다는 것입니다. 상속증여세가 누진세제이기 때문에 만약 16억 원까지 공제받을 수 있다면 그 이상의 재산을 물려받을 때도 상속세가 절감될 수도 있다는 말입니다.
이 제도는 부동산 실거래가 신고 등으로 1세대 1 주택 실수요자의 상속세 부담이 증가함에 따라 상속세 부담을 완화하기 위해 2009년부터 도입됐는데, 2020년부터는 공제율이 80%에서 100%로 확대됐습니다.
동거주택 상속공제는 절세 효과가 매우 크지만 요건이 매우 까다로워 정확한 내용을 알아두어야 합니다. 동거주택 상속공제는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 적용됩니다. ①상속개시일(사망일)로부터 10년 이상 부모와 자녀가 계속 함께 살아야 하고 ②10년 이상 1세대 1 주택이어야 하며 ③부모와 동거한 무주택 자녀가 해당 주택을 상속받아야 합니다.
주의해야 할 것은 10년 동거는 중단 없이 계속 함께 거주해야 공제 요건이 충족된다는 점입니다. 5년 동안 같이 살다 분가한 뒤 다시 7년 동안 동거한 상태에서 주택을 상속받으면 10년 요건을 충족하지 않은 것입니다. 다만 입영이나 취학이나 요양 등의 특별한 사유는 예외적으로 인정받을 수 있습니다. 가령 상속 전 어르신이 요양병원에 입원했거나 아들이 군대를 가거나 직장 문제로 동거하지 못했을 때는 ‘계속 동거'한 것으로 본다는 것입니다. 이때 부득이 함께 살지 않은 기간은 ‘10년 동거’ 계산에서 제외합니다. 미성년자로 함께 동거한 기간도 ‘10년 동거’ 요건에 해당하지 않습니다.
피상속인(사망자)이 상속주택을 보유한 기간이 10년 미만인 경우에도 동거주택 상속공제가 적용됩니다. 동거 10년 요건은 피상속인과 상속인이 함께 사는지 여부가 관건이지 주택 소유 기간과는 상관없습니다. 재건축 사업으로 인한 철거로 다른 집에 전세로 함께 살아도 무방하다는 의미입니다.
배우자는 아예 적용 대상에서 제외되는 것도 유념해야 합니다. 만약 피상속인이 아파트와 현금, 상가를 남겼다면 배우자가 현금과 상가를 상속받고(법정 상속지분한도 내 최대 30억 원), 아파트는 동거주택 상속공제 요건을 충족하는 자녀가 상속받는 게 유리할 수 있습니다.
부모·자녀 공동소유 때도 공제 인정…단 피상속인 지분만 공제 가능
| 동거주택 상속 공제 요건 |
| 1. 피상속인과 상속인이 상속개시일 부터 소급하여 10년 이상 계속 동거할 것. |
| 2. 피상속인과 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대1주택에 해당할 것 |
| 3. 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것. |
* 피상속인 : 부모 / 상속인 : 자녀로 생각하면 이해하기 쉬울 것입니다.
그럼 상속인이 아들과 딸 등 2명이고 유산 배분이 50 대 50이라면 어떻게 될까요? 공동상속주택은 동거요건을 채운 상속인 50% 지분만큼만 상속 공제를 받습니다. 생계를 같이 하지 않은 다른 피상속인은 대상이 되지 않습니다.
2020년 상속분부터 획기적으로 달라진 게 있습니다. 피상속인과 상속인이 공동 소유한 주택의 경우도 동거주택 상속공제를 받도록 관련 세법이 개정됐습니다. 부모 가운데 어느 한 분이 먼저 돌아가실 때 주택을 자녀와 공동 상속을 받는 경우가 많은데요, 세법 개정 전까지는 동거주택 상속공제를 인정하지 않아 논란이 컸습니다. 다만 피상속인 소유지분에 대해서만 동거주택 상속공제가 적용됩니다. 예컨대 어머니과 딸이 각각 50%씩 지분을 보유한 6억 원 주택을 딸이 상속받았을 때 동거주택 상속공제액은 최대치 6억 원이 아니라 모친 지분인 3억 원만 공제되는 것입니다. 딸의 지분 3억 원은 상속을 받은 것이 아니니까요.
또 피상속인(사망자)이 이사를 위해 일시적 2 주택이 된 상태에서 돌아가시거나, 자녀가 유주택자와 결혼으로 인해 주택을 소유한 경우에도 1세대 1 주택으로 간주하고 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있습니다.
다만 주의해야 할 점은 단순히 주소만 옮겼다고 해서 동거공제를 받는 것은 아닙니다. 실질적으로 생계를 같이 하는 1세대 요건을 갖춰야 합니다. 상속세를 회피하기 위해 주소만 부모집으로 옮겨 놓고 상속세를 신고하지 않았다간 가산세까지 부과될 수 있다는 것을 유의해야 합니다.