준공된지 오래된 건물을 소유하고 있는 건물주나 입지좋은 곳의 노후건물을 매입해 재건축을 통해 임대수익을 계획하는 예비 건물주 등 노후건물 재건축 시 시공사 선정은 고민되는 부분입니다.
이러한 노후건물 재건축 (신축) 시 시공사 선정은 어떻게 하는것이 좋을까요?
다음의 상담 사례를 살펴보겠습니다.
강남구 논현동에서 부동산임대업을 하는 사장님은 소유한 건물이 많이 낡아서 재건축을 하려고 합니다.
시공사 2곳을 찾아가 상담하고 견적을 요청했는데요. 모두 자신에게 맡겨만 준다면 아무 걱정할 것 없이 만족할 만한 건축물을 지어 주겠다고 합니다.
그런데 이 사장님이 생각했던 것보다 업체마다 제시하는 공사 비용에 차이가 있었답니다.
동일 규모의 건축물을 짓는데도 비용에 차이가 나다 보니 어느 업체를 선택해야 할지 고민 중 이라고 합니다.
어떻게 선택해야 후회 없는 결정을 할 수 있을까요?
신축 프로젝트를 계획 중이라면, 초기 단계에서부터 건축 설계 도면의 준비를 우선으로 고려해야 합니다.
시공사들은 종종 저렴한 초기 견적(저가수주)을 제시하여 의뢰인을 유인한 후 도급 계약이 체결되면, 예상치 못한 여러
가지 이유로 추가 공사 비용을 요구하는 경우가 많습니다.
이러한 추가 비용은 건축자재 비용의 상승, 날씨로 인한 작업 지연, 자재의 공급 지연, 인력 문제 등 다양한 외부 요인 때문에 발생할 수 있으며, 이로 인한 추가 인건비나 장비 대여료 등이 발생할 수 있습니다.
또한, 공사로 인해 발생하는 소음, 먼지, 교통 혼잡 등이 주변 주민들의 불편을 초래할 수 있으며, 이는 민원으로 이어질 수 있습니다.
이러한 민원 처리 비용이나 관련 행정 절차 처리 비용도 신축 프로젝트 예산에 포함해야 합니다.
사례를 통해 설명해 드리자면, 송파구 오금동에 위치한 노후건물을 재건축하려던 건축주는 공사 시작과 동시에 인근 지역
주민들로부터 다양한 민원이 제기되기 시작했습니다.
공사로 인해 발생하는 소음, 먼지, 교통 혼잡 등이 주변 주민들의 일상에 큰 불편을 초래했습니다.
특히 한 주민은 자신의 생활에 심각한 방해가 되고 재산 가치에 피해를 보았다며 공사 중단을 요구하며 지속적으로 민원을 제기했습니다.
민원이 증가하고 관련 행정 절차의 복잡성으로 인해 공사는 계속해서 지연되었고, 결국 민원을 제기한 주민은 공사로 인한 불편과 재산 가치 하락을 이유로 2억원의 손해배상을 요구하기도 했습니다.
이와 같은 추가 비용이 발생할 가능성을 줄이기 위해 초기 단계에서 최종 실시설계 도면을 통해 공사에 필요한 상세 스펙과 도면을 명시하고, 이에 기반한 견적 계약을 체결하는 것이 중요합니다.
단순히 평당 비용만을 고려하는 것은 건축 자재의 종류, 건축물의 규모, 건축 방식 등 건축에 영향을 미치는 다양한 요소들을 무시하는 것이므로 위험할 수 있습니다.
그보다는 전체 재건축 과정의 복잡성을 이해하고, 모든 가능한 비용을 고려하여 예산을 계획하는 것이 중요합니다.
이는 건축주가 예상치 못한 비용으로부터 보호받을 수 있는 가장 효과적인 방법이 될 것입니다.