투자목적과 시장상황, 정확히 알고 투자해야...
부동산 투자를 위해 모은 돈으로 건물 투자를 알아봤으나 아직 건물가격은 많이 떨어진 상태는 아닙니다. 20 ~ 30억 원의 자금을 모아 건물 투자를 하려고 알아봐도 서울에는 마땅한 건물이 없는 것이 현실입니다.
그렇다고 은행 대출을 많이 받아서 건물을 구입하자니 요즘처럼 고금리 상황에서 대출이자 상환하는 게 부담스러워 고민을 하다가 구분상가나 분양상가 투자로 눈을 돌리는 사람들이 많습니다.
건물 대비 투자금액에 비해서 임대 수익률이 괜찮은 것 같아 (보통 건물의 경우 2~3% 이내이지만 상가의 경우는 4~5% 이상 나오는 곳도 많죠) 투자를 고려하는데 과연 어떨지 알아보겠습니다.
| 상황분석 및 대처방안 |
상가의 임대수익률이 4% 이상이라면, 이는 최근 상업용 부동산 시장과 비교해 볼 때 높은 수준의 수익이 발생하는 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 단순히 투자 대비 월세 수입을 통한 수익률로만 접근하기보다는 좀 더 다양한 요인들을 종합적으로 고려해 보신 후 결정하는 게 좋습니다.
특히 상가건물과 구분상가, 두가지 투자대상을 놓고 고민하고 있다면 흔히 알고 있는 내용일지라도 한번 더 각각의 장단점을 정리해 보고 투자 결정에 참고해 보시면 좋겠습니다.
1. 구분상가의 장점
① 소액으로 투자가 가능합니다. 구분상가는 일반적으로 1층 기준으로 3~10억 원 정도의 금액으로도 투자할 수 있습니다.
② 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 특히 아파트 단지 내 상가는 고정 수요가 있기 때문에 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 이처럼 배후수요가 확실한 곳에 위치한 구분상가는 안정적인 월세 수입을 확보할 수 있기 때문입니다.
③ 관리가 수월합니다. 건물 전체를 통으로 관리하는 것이 아니므로 상대적으로 신경 써야 할 부분이 적습니다.
2. 구분상가의 단점
① 시세차익을 얻기 어렵습니다. 모든 구분상가에 일반적으로 적용되지는 않습니다만 건물에 비해 상대적으로 시세차익을 얻기 어려운 경우가 많습니다.
② 건물의 노후화에 취약합니다. 건물과 땅에 대한 소유권(지분)이 여러 명으로 나눠져 있어 리모델링하기도 쉽지 않을뿐더러 노후한 건물의 상가는 방문객이 줄고 임차인을 확보하는데 어려움을 겪을 수 있습니다.
③ 임차업종에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 아파트 단지 내 상가는 임대사업의 안정성을 기대할 수 있는 반면, 거주민 대상 업종으로 가망(잠재) 임차인의 폭이 좁아집니다.
④ 경기 변동에 민감합니다. 경기가 좋지 않을 경우에는 임대료가 하락할 수 있습니다.
⑤ 상권이 변화할 경우에는 구분상가의 가치가 하락할 수 있습니다.
이에 반해 건물 투자를 생각해 보면…
3. 건물 투자의 장점
① 시세차익을 얻을 수 있습니다. 건물(땅)의 가치는 시간이 지날수록 상승하는 경향이 있기 때문에 시세 차익에 의한 투자수익을 얻을 수 있습니다.
② 건물주의 노력 여하에 따라서 추가 수익을 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 건물을 리모델링하거나 재건축을 통해 임대수익 증대를 기대할 수 있습니다.
4. 건물 투자의 단점
① 초기 투자 비용이 많이 듭니다. 건물을 구입하기 위해서는 구분상가 투자에 비해 상대적으로 많은 자금이 필요합니다.
② 상가와 반대로 관리가 어렵습니다. 건물 전체를 관리해야 하기 때문에 이 역시 상대적으로 관리에 좀 더 신경 써야 할 점이 많습니다. (아웃소싱의 경우 비용이 더 증가하죠)
③ 상가의 단점과 마찬가지로 경기 변동에 민감합니다. 경기가 좋지 않을 경우에는 임대료가 하락할 수 있으며, 건물의 가치 역시 하락할 수 있습니다.
이렇듯 상가와 건물 투자는 각각 장단점이 있으므로, 자신의 상황에 맞게 선택해야 합니다.
구분상가를 선택할 때는 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요합니다.
건물 투자를 선택할 때는 임대 수익 못지않게 시세차익을 얻을 수 있는 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 그래서 강남의 건물 투자 인기가 많은 것입니다.
혼자 결정하기가 부담스럽다면 전문가의 조언을 들으며 자신의 상황에 맞는 적절한 투자 방법을 찾을 수 있고, 투자에 대한 위험도 줄일 수 있습니다. 더불어 시간을 갖고 충분한 검토를 하면 투자에 대한 위험을 줄일 수 있으며, 성공적인 투자를 할 수 있습니다.
| 특히 신규 분양상가 투자의 경우 '위장임차인'에 대한 점도 주의해야 합니다. |
간혹 해당지역 주변 임대시장 상황과 동떨어진 과장된 임대수익률을 제시한다면 반드시 현실성 있는 임대차 내역인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 자칫 매입 이후 임차인이 퇴거해 버리고 장기간 공실 상황에 빠지거나 급한 마음에 임대료를 낮춰주다 보니 당초 기대했던 임대수익률보다 하락한 수치를 얻게 될 수도 있기 때문입니다.
따라서, 현재 주변지역 상가의 평균 임대가 어느 정도 수준인지, 그리고 임차업종 별, 위치와 층별 임대료 수준이 어느 정도인지 반드시 확인해야 합니다.
부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 단기적인 수익을 추구하는 것보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 장기적인 관점에서 투자를 하면, 부동산 시장의 변화에 대처할 수 있으며, 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
위의 내용을 참고하여 자신에게 맞는 투자 대상을 선택하시기 바랍니다.