서울 아파트 가격 하락 폭 확대
연일 뉴스나 신문에서는 서울 아파트 가격 하락세를 발표하고 있습니다. 잠시 회복세를 보이는가 했지만 서울 아파트 매수심리가 다시 하락세로 돌아섰습니다. 아무래도 집값이 계속 떨어진다는 소식을 접하면 쉽게 매수에 나서지 못하는 게 사람의 심리인 거 같습니다.
그런데 최근 서울 아파트 가격 하락세 속에 이때 투자하자 하고 서울 아파트를 매입하는 외지인이 늘고 있다고 합니다
특히 집값이 바닥을 친 지난해 외지인들이 서울 아파트를 적극적으로 매수한 것으로 나타났습니다. 신축 공급이 더딘 상황에서 ‘이만하면 집값이 충분히 빠졌다’고 생각하는 부동산 투자자가 늘어난 것으로 해석됩니다.
신축공급도 문제지만 앞으로 2~3년 뒤 다시 공급부족으로 집값이 뛰지 않을까 하는 기대심리도 함께 작용한 듯 보입니다.
1일 부동산정보 제공업체 경제만랩이 정리한 한국부동산원 통계를 보면 지난해 서울에서 사고 팔린 아파트는 모두 3만 6,439채로 이 중 24.6%인 8,955채를 다른 지역 거주자가 매수한 것으로 나타났습니다. 4채 중 1채꼴인 이 비중은 해당 집계를 시작한 2006년 이래 가장 높은 수치입니다. 지난해 외지인이 산 서울 아파트는 2022년 3,425채 대비 73.9% 늘었습니다.
서울 아파트 매수자 중 외지인 비중은 집값 상승기와 맞물린 2018년 20.7%로 처음 20%선을 넘어선 뒤 2020년 22.2%까지 늘었다가 부동산 가격이 고점을 찍은 2021년 20.3%로 내려앉았습니다. 집값이 너무 올라 투자 가치가 낮다고 판단하거나 그만한 자금을 동원하기 어려워지면서 외지인들의 매수세가 약해진 것으로 추정됩니다.
이 비중이 다시 늘어나는 현상은 실거주보다는 투자 목적이 큰 외지인들 사이에서 ‘집값이 살 만한 수준까지 하락했다’는 인식이 확산하고 있음을 보여줍니다. 이들에게는 시세차익이 매우 중요한 매수 기준이기 때문입니다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “서울 아파트 공급 부족과 집값 바닥 인식에 투자 성향이 강한 외지인들이 매수에 나선 것으로 보인다”라고 말했습니다.
서울 아파트 투자하는 외지인
서울의 25개 자치구 가운데 외지인 매입 비중이 가장 높은 곳은 강북구로 36.0%였으며, 이어 관악구 35.2%, 마포구 30.6%, 강동구 29.3%, 송파구 29.2%, 용산구 26.4%, 동작구 25.9%, 광진구 25.7%, 중구 25.6% 순으로 서울 평균을 웃돌았습니다.
시세차익을 감안한다면 강남구와 서초구가 빠진것이 조금은 의외이지만 강남구와 서초구의 경우 집값이 아직은 다른 지역에 비해 많이 빠지지 않았다고 생각하는지 아니면 그만한 자금력을 동원하기에는 무리가 아닌가 생각도 됩니다.
어찌 되었던 2006년 14만 1,812건이었던 서울 아파트 거래량은 2012년 4만 4,771건까지 줄었다가 2015년 13만 1,413건을 찍고 2022년 1만 5,384건까지 내려앉았습니다. 지난해 거래량은 3만 6,439건으로 예년에 비해 수치 자체는 그리 크지는 않지만 전년 대비 증가율이 136.9%로 컸다는 점에서는 매수 심리의 개선을 엿볼 수 있습니다.
외지인의 서울 아파트 거래량은 2006년 2만 5397건에서 점차적으로 줄어 2012년 7,287건까지 감소했다가 2015년 2만 3,742건까지 반등했습니다. 이 수치는 2019년(1만 5,718건)을 제외하고는 2020년까지 2만 건 안팎을 유지했습니다. 2021년 1만 115건으로 반 토막이 났지만 전체 서울 아파트 거래에서 차지하는 비중은 꾸준히 늘었습니다.
서울 아파트 거래 중 외지인 매수 비중은 2016년(17.2%)부터 4년 연속 늘다가 2021년 줄었지만 이듬해부터 다시 2년 연속 늘었습니다. 외지인이 서울 거주자에 비해 대체로 강한 매수세를 지속했다는 얘기가 됩니다. 지난해 서울 거주자가 매수한 다른 지역 아파트는 2만 1,553채로 전체 거래의 5.2%에 그쳤는데 이 수치는 2014년(5.1%) 이후 최저를 기록했습니다.
아파트값 10주째 하락
전국 아파트 매매가격이 10주째 하락하고 있습니다. 서울의 아파트 가격은 9주째 하락 추세입니다.
일부 지역은 GTX개발 소식으로 투기 수요가 붙는 모습도 보였습니다만 과연 지금의 투자가 시기적으로 적절한가는 고민해봐야 할거 같습니다.
가격은 수요와 공급이 결정한다는 경제학의 기본 원리에서 가격상승의 원인을 공급부족만으로 생각한다면 수요도 일정해야 한다는 가정도 성립해야 합니다.
시장에 관심이 집중될수록 수요는 폭발적으로 증가합니다. 코로나 시기에 무리하게 아파트를 구입했던 사람들도 그당시 '모두 사는데 나만 안 사면 바보'라는 조급함과 거기에 저금리까지 부채질하던 시기가 아니었나 싶습니다.
지금의 매수심리를 보자면 관심에서 무관심으로 변하는 변곡점을 맞이하고 있는것은 아닌가 합니다. 여기에는 아무래도 금리의 변화가 클 것으로 생각됩니다. 향후 무관심이 깊어진 순간 그때 찾아오는 매수의 기회를 놓치지 않으면 어떨까 합니다.