주택과 상가의 용도변경 (주택 ▶ 상가 / 상가 ▶ 주택> 에 따른 장기보유특별공제 혜택에 대해 살펴보겠습니다.
최근 부동산 시장에서 상가와 주택의 용도변경이 빈번하게 이루어지고 있습니다.
이러한 변화는 세금 측면에서도 중요한 영향을 미치기 때문에, 이에 대한 이해가 필요합니다.
♣ 주택과 상가의 용도변경 개요
주택과 상가는 각각 다른 용도로 사용되는 부동산입니다.
주택은 주거용으로 사용되며, 상가는 상업적 용도로 사용됩니다. 그러나 부동산 소유자들은 다양한 이유로 용도변경을 고려하게 됩니다.
예를 들어, 상가를 주택으로 변경하여 거주하거나, 주택을 상가로 변경하여 임대 수익을 올리는 경우가 있습니다.
☞ 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 일정 기간 이상 보유한 경우, 양도소득세를 경감받을 수 있는 제도입니다.
이 공제는 보유 기간에 따라 다르게 적용되며, 주택과 상가의 경우 각각 다른 비율로 공제가 이루어집니다.
특히, 주택의 경우 보유 기간이 길어질수록 공제 비율이 높아지는 특징이 있습니다.
★ 용도변경에 따른 장기보유특별공제의 적용
양도소득세는 양도 당시의 현재 상황을 기준으로 과세합니다.
주택 수를 계산할 때나 거주 및 보유 기간 산정 시에도 양도 시점의 현황이 중요합니다.
부동산 보유 중에 주택을 상가로, 혹은 상가를 주택으로 용도 변경하는 경우가 종종 발생하는데, 양도세 계산 시 장기보유특별공제율의 차이로 인해 주택과 상가의 양도에 따른 세금이 달라질 수 있습니다.
주택 수에 따라 1주택 양도 시에는 상가 양도 시와는 다르게 높은 장기보유특별공제율이 적용되어 상대적으로 낮은 세금이 부과되고, 다주택자의 경우는 장기보유특별공제가 배제되어 세금 부담이 증가할 수 있습니다.
만일 현재 보유 중인 상가를 주택으로 용도 변경한 후 1주택 (고가주택인 경우)으로 양도하는 경우, 장기보유특별공제는 용도 변경 후 양도 시 전체 보유 기간을 기준으로 계산되며, 상가 보유 기간은 상가 기준인 2% (최대 30%)가 적용되고, 주택으로 용도 변경 후의 보유 및 거주 기간에는 매년 4%씩 적용됩니다.
이 중 공제액이 큰 금액이 적용됩니다. 다만, 이 공제 방식은 2024년 말까지만 유효하며, 2025년부터는 세법 개정에 따라 새로운 규정이 적용될 예정이므로 주목할 필요가 있습니다.
2025년 이후에는 거주 기간에 따라 공제가 구분되며, 주택 전환 후 2년 미만 거주한 주택의 경우 상가 보유 기간을 포함한 전체 기간에 대해 2%를 곱하여 30% 한도로 공제가 적용됩니다.
반면, 주택 전환 후 2년 이상 거주하여 1세대 1주택 요건을 충족한 경우에는 상가 보유 기간에 2%, 주택 보유 기간에 4%를 각각 곱한 후 두 공제율을 합하여 최대 40%까지 보유 기간 공제를 받을 수 있습니다.
또한, 거주 기간 공제는 주택 보유 기간 중 거주한 기간에 대해 매년 4%씩 최대 40%를 공제받아 합산 공제율이 최대 80%까지 가능합니다.
결국, 개정 세법의 취지는 양도 당시 상황이 주택이라면 주택에 적용되는 장기보유특별공제율을 기준으로 하되, 상가 보유 기간에는 상가에 적용되는 2%를 곱하여 계산한다는 의미입니다.
반대로 1주택을 상가로 용도 변경 후 양도하는 경우에는 장기보유특별공제는 양도 당시 건물이 상가이므로 2%의 장기보유특별공제만 적용됩니다.
| 상가를 주택으로 용도변경 시 장기보유 특별공제율의 변화 | |
| 2024년 12월 31일 이전 | 2025년 1월 1일 이후 |
| Max (1, 2) 1. (상가 + 주택) 보유기간 x 2% (최대 30%) 2. (주택보유기간 x 4% + 주택거주기간 x 4%) |
2년 미거주시 : (상가 + 주택) 보유기간 x 2% (최대 30%) 2년 이상 거주 시 : 1 + 2 1. 상가보유기간 x 2% + 주택보유기간 x 4% (최대 40%) 2. 주택거주기간 x 4% (최대 40%) |
◎ 장기보유특별공제의 계산 방법
장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 다르게 계산됩니다. 예를 들어, 3년 이상 보유한 경우 24%의 공제를 받을 수 있으며, 12년 이상 보유한 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이러한 계산은 주택과 상가의 용도에 따라 달라집니다.
♧ 예시 : 상가주택 장기보유특별공제 비교
| A 상가주택 (전부 주택) |
B 상가주택 (주택 + 상가) |
|
| 연면적 비율 | 주택 51%, 상가 49% (전부 주택) | 주택 49%, 상가 51% (주택 부분만 주택) |
| 양도 가액 | 15억 (상가 8억 원, 주택 7억 원) | |
| 취득 가액 | 7억 5천만 원 (상가 4억 원, 주택 3억 5천만 원) | |
| 양도 차익 | 3억 원 (1세대 1주택 비과세로 9억 원 초과분만 과세) |
4억 원 (주택 부분만 비과세) |
| 장기보유특별공제 | 3억 원 x 0.8% = 2천 4백만 원 | 4억 원 x 0.2% = 8백만 원 |
주택에서 상가로, 상가에서 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제를 최대한 활용하기 위해서는 사전에 충분한 계획과 준비가 필요합니다.
특히, 용도변경 후의 거주 기간과 보유 기간을 정확히 기록하고, 관련 서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다.