외지인 서울 아파트 투자 급증
요즘 무주택자나 1 주택자들이 서울의 아파트를 매수하는 데 있어 서울 사람보다 오히려 지방에서 더 많은 문의가 오고 있습니다. 역시 아무리 봐도 똘똘한 한 채는 서울이라는 인식이 강한 거죠.
서울 아파트의 외지인 투자가 다시 증가하고 있습니다. 심각한 인구 유출로 지방 쇠퇴 전망이 짙어지는 가운데 지방 사람들조차 서울이 제일이다. 라며 서울 부동산으로 갈아타는 것입니다. 때마침 지난해부터 정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 지역을 조정지역에서 해제하면서 비과세도 받을 수 있어 지방 사람들의 서울 원정 투자가 늘고 있는 추세입니다.
올해 초 대구에 거주하는 분은 9억 원대 서울 아파트를 전세 끼고 매수했습니다. 대구 집을 처분하고 남은 돈으로 서울 아파트를 매수한 것이죠. 이분은 “2년 뒤엔 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 아무래도 지방보다는 서울 아파트가 더 투자가치가 있을 것 같아 결정했다”라고 말했습니다.
실제로 서울이 아닌 수도권과 지방에 거주하는 사람들이 서울 아파트를 매수하는 비중이 늘고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 매매에서 서울 외 거주자 비중은 지난해 10월 21.3%에서 2월 23.5%로 2% 포인트 늘어난 것으로 나타났습니다.
비서울 거주자들의 서울 아파트 매매는 사실상 지난해부터 점점 늘고 있었습니다. 가장 큰 원인은 서울에서 갭투자를 해도 비과세혜택을 받을 수 있게 된 영향이 컸습니다. 지난해 1월 5일부터 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역 규제를 해제했죠.
조정지역에서는 1 가구 1 주택자는 비과세를 받으려면 2년 이상 주택 보유에 2년 실거주 요건이 추가로 붙었지만
이렇게 서울 대부분이 비조정지역이 되면서 2년 거주하지 않아도 1 가구 1 주택에 대해 12억 원까지 양도세 비과세를 적용받게 된 것입니다. 예를 들어 거주하는 곳이 조정지역일 경우 5억 원에 산 집을 12억 원에 팔면, 2년 거주 시에는 양도 차익에 세금을 내지 않지만 2년을 직접 거주하지 않고 팔면 차익 7억 원에 대략 최대 42% 일반세율을 적용받았습니다. 차익의 절반 가까이 세금으로 내야 하는 셈입니다. 그런데 비조정지역에서는 거주하지 않아도 1 주택자는 차익 7억 원에 대해 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
결국 비과세 혜택이 제일 크다고 볼 수 있습니다. 1 주택자는 무조건 비과세를 통해 자산을 불려야 하는데 서울에서 거주하지 않아도 세금을 면제받으니 지방 수요를 자극할 만합니다.
정부의 규제 해제가 본격 시행된 지난 1년간 서울외 거주자들의 서울 아파트 매매가 늘었는데 이는 최근 1년간 서울아파트 매매에서 비서울 거주자들 매매는 2년 전에 비해 4% 포인트 높게 조사됐습니다.
지난 2022년 하반기부터 전국 아파트 가격 하락이 본격화됐는데 지난해부터 서울만 빠르게 반등했습니다. 서울에 거주하는 실수요자들에 더해 지방 매수세까지 가세하면서 서울은 급매가 빠르게 소진됐습니다. 비서울 거주자들의 서울 아파트 매매는 지난해 6월까지 치솟기도 했습니다.
서울의 전세가격이 오르며 갭이 줄어든 영향도 작용했습니다. 서울은 2년 전 역전세 발생 후 빠르게 전세 매물이 소진돼 전세가격이 지속적으로 오르고 있습니다. 그러다 보니 역전세 리스크가 줄고 전세가는 오르고, 전세 매물이 귀하다 보니까 요즘 투자 목적으로 서울집을 매수하려는 지방사람들의 문의가 많이 늘었습니다.
더불어 각종 교통 호재로 입지 가치가 올라갈 것으로 기대되는 수도권에 대한 외지인들 관심도 뜨겁습니다. 광역급행열차(GTX) 개통으로 시세가 상승한 동탄처럼 GTX 노선 개통이 수도권에 대한 서울의 확장으로 인식되면서, 수도권으로 투자 수요가 몰리고 있습니다. 예를 들어 GTX-A 노선 중 2개 역(대곡역·창릉역)이 위치한 경기도 고양시 덕양구는 지난 2월 높은 상승을 보였습니다. 이달 덕양구 아파트의 외지인 매매 건수는 전국 1위였을 정도입니다. 1월에 비해 한 달 만에 외지인 매매가 92%나 뛴 것으로 조사됐습니다. 이는 부동산 시장 활황기였던 2021년 9월 이후 덕양구에서 외지인 매매건수가 가장 많은 사례입니다.
심각한 저출산과 지방 청년의 도시 탈출로 지방 부동산에 대한 회의론이 짙어지면서 서울과 수도권 위주로 수요가 쏠릴 전망입니다. 부산의 한 회사원은 “이번 하락장 때 부산 아파트가 50%씩 빠지는 것을 보고 충격받았다”며 “서울, 수도권은 쉽게 반등했는데 지방은 아직도 힘든 것을 보니 아무래도 본인 자신도 서울과 수도권 똘똘한 한 채를 보게 된다”라고 했습니다.
다주택자의 규제가 심해졌을 때, 다 팔고 똘똘한 한 채가 유행처럼 번졌었는데, 이제 규제가 완화되니 지방의 투자자들까지
서울의 똘똘한 한 채를 주목하고 있는 상황입니다.