"저 많은 건물 중에 왜 내 건물은 없을까?"한 번쯤은 우스개 소리로라도 해 본 적이 있는 말 일 것입니다.
건물주는 왜 모두의 로망이 되었을까요. 누구나 한 번쯤은 건물주가 되고 싶은 꿈을 꾸었던 적이 있을 겁니다.
간혹 기사에서 유명 연예인이 빌딩을 사서 몇 년 만에 얼마의 차익을 남기고 팔았다는 소식도 들리고요.
서점가에는 건물주가 되기 위한 다양한 책들이 출간되고 있습니다. 한때 초등학생의 꿈 1위가 건물주인 경우도 있었죠.
어느덧 자산 증식의 최종 목표가 된 빌딩매입. 이는 서울 도심의 대로변 등에 높이 솟아있는 대형 오피스 빌딩을 지칭하는 것이 아닙니다.
우리 집 주변에 흔히 보이는 상가와 소규모 사무실 등이 있는 중소형 빌딩, 소위 ‘꼬마빌딩’을 말합니다.
꼬마빌딩 소유는 어떻게 모든 이의 로망이 되었을까요?
KB부동산이 분기별로 발표하는 ‘KB 상업용 부동산 투자지수’에 따르면 올 1분기 서울 중소형 빌딩 평균 매매가격은 85억이 넘습니다. 이는 5년 전 동기 대비 50% 이상 상승한 가격입니다.
10년 전과 비교해 보면 3배 가까이 오른 수치입니다.
장기투자 관점에서 보면 중소형 빌딩의 월 임대료 수익을 제외하고도 높은 자본 차익을 얻은 것입니다.
그렇다면 투자 선호 지역인 서울 강남권의 상황은 어떨까요?
강남의 꼬마빌딩 매매가격은 다른 지역보다 비싸기로 유명합니다. 올 1분기 평균 매매가격은 118억 4,016만 원으로 10년 전보다 약 2.6배 상승했습니다.
KB국민은행이 상업용 부동산 통계를 발표하기 시작한 2006년부터 현재까지의 흐름을 살펴보면 시장 급등락에도 불구하고 서울 중소형 빌딩 매매가격지수는 크게 하락한 경우가 거의 없습니다.
통장에 매월 꼬박꼬박 들어오는 월세 외에도 건물 매각을 통한 시세차익은 안정적인 현금 흐름과 함께 높은 투자수익률을 보장해 주는 매력적인 상품이었다는 것을 보여줍니다.
그렇다면 앞으로도 꼬마빌딩의 투자 매력은 계속해서 유효할까요?
크게 두 가지 흐름을 주목해 볼 필요가 있습니다. 우선 2023년 금리가 급등한 이후 중소형 빌딩 매매가격지수가 출렁이고 있습니다.
매년 평균 10%를 웃돌던 전년 동기대비 상승률이 최근 들어 급격히 줄어들고 있는 모습입니다.
올 1분기에는 0.09% 상승하는 데 그쳤으며, 전 분기와 비교하면 2% 이상 하락했습니다.
이는 고금리가 지속되는 가운데 대출을 많이 받고 구입한 빌딩의 이자 부담을 느낀 건물주가 급매로 매각에 나선 시장 상황이 어느 정도 반영된 것으로 보입니다.
또 한 가지 주목해야 할 부분은 꾸준히 늘어나는 상가 공실률입니다.
한국부동산원 자료에 따르면 전국 중대형 상가 공실률이 2024년 1분기 13.7% 수준으로 코로나19 팬데믹 시기에 증가한
공실률을 회복하지 못하고 있는 중입니다.
서울의 상가 공실률은 8%대로 다른 지역보다는 다소 낮은 편이나 유명 입지의 강남대로변에도 여전히 비어있는 상가들을 많이 찾아볼 수 있습니다.
고금리·고물가가 장기화하면서 소비 패턴의 변화로 상가 시장에도 큰 변화가 나타났습니다.
안정적인 임대수익을 가져다주던 중소형 빌딩 시장에 불확실성이 커졌습니다.
물론 서울 일부 지역에서는 건물 가치 희소성이 커지면서 빌딩 매매가격이 큰 폭의 하락 없이 유지되는 상황이기도 합니다.
향 후 개발 가능성이 높은 일부 지역 꼬마빌딩을 중심으로 가격 상승을 기대해 볼 수는 있겠지만, 단순히 임대수익만으로는
예전만큼 안정적인 투자상품의 자리를 지켜 내긴 어려울 수 있다고 보입니다.
꼬마빌딩은 가격대가 높은 데다 입지 분석, 임대 관리, 공실 위험 등 투자 시 고려해야 할 요소가 많습니다.
임장을 통해 직접 현장을 방문해 꼼꼼히 살펴보고 전문가들과의 상담도 필수입니다.
꼬마빌딩을 갖고 싶다는 꿈을 좇기보단 신중함이 필요한 대목입니다.