임대차2법 만기도래
먼저 임대차3법을 알아보죠.
1) 계약갱신청구권 : 2+2년 보장 (세입자의 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 더 연장여 계약)
단, 집주인이나 직계 존,비속이 실거주시 계약갱신청구권 거부할 수 있음.
2) 전,월세상한제 : 계약 갱신시 임대료 상승폭 (5% 이내) 제한
3) 전,월세신고제 : 계약 후 30일 이내 계약 내용 신고 (임대인이나 임차인 중 아무나 한명이 신고)
아마 중요한 내용이라 많은 분들이 알고 있는 내용이라 생각됩니다.
문제는 올 7월 이후 집주인이 세입자와 신규 계약을 맺을 때 4년치 인상분을 한꺼번에 반영할 경우, 전셋값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
임대차 2법(계약갱신 청구권·전월세상한제)의 4년(2+2) 만기가 도래하기 때문입니다.
임대차 2법은 2020년 7월 31일에 시행됐죠. (전월세신고제는 2021년 6월1일 시행) 신규 전세계약을 체결한 세입자들은 임대차 기간을 2+2년으로 연장하는 ‘계약갱신청구권’과 재계약시 임대료 상승폭을 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’의 보호를 받게 됐는데요, 신규 계약 2년 뒤 계약갱신청구권과 전월세상한제를 사용한 세입자의 경우 올해 만기 도래 이후에는 집주인이 전셋값을 올려도 대응할 방안이 사라지게 된다는 것입니다.
향 후 전셋값은 어떻게 될까?
임대차보호법이 세입자의 안정적인 주거를 보장한다는 취지였지만, 결과적으로 전셋값을 자극하는 결과를 낳기도 했습니다. 2020년 법 시행 발표 당시 신규 계약을 하는 집주인들은 재계약 때 보증금을 제대로 인상하지 못할 것으로 생각해 2년 후 인상분을 반영해 올려 받았습니다. (임대인들이 모두 착한 임대인만 있는건 아니죠. 욕심 많은 임대인들이 얼마나 많은 데요)
부동산 전문가들은 오는 8월에 이 같은 상황이 반복될 수도 있다고 보고 있습니다. 당연한 겁니다. 그동안 전세 가격을 5% 이상 올리지 못한 집주인들이 한꺼번에 보증금을 인상할 수 있게 되면서 전세 시장이 출렁일 것이 뻔하다는 말입니다.
한 부동산대학원 겸임교수는 “2020년 8월 이후 ‘2+2년’ 계약갱신청구권을 행사했던 세입자는 완충 기간 없이 신규로 임차 계약을 해야 하는 상황”이라며 “기존 세입자와 계약을 연장할 때 그동안 못 올린 금액을 시세에 맞추어 인상하려는 집주인들이 늘어날 것”이라고 내다보고 있습니다.
이미 입주 물량 부족으로 올해 전셋값 상승이 예고된 상황이지만, 계약갱신청구권 만료까지 겹치면서 전셋값 상승은 더욱 심화될 것으로 보입니다.
실제로 최근 전국 아파트 전셋값은 오름세를 보이고 있습니다. 한국부동산원 자료를 보면 이달 넷째 주(지난 22일 기준)
전국 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 올라 27주 연속 상승했습니다. 서울 아파트 전셋값은 0.07% 뛰어 36주 연속 상승 기조를 이어가고 있고, 고금리 부담으로 매매 수요 일부가 전세로 전환되면서 전셋값 상승을 자극한 것으로 보입니다.
이것은 아파트 입주 물량이 감소한 것도 원인으로 볼 수 있습니다.
서울 아파트 중위전세가격은 지난해 11월 기준으로 5억 833만원(KB부동산)을 기록했다. ‘역전세난’ 우려가 컸던 지난 5월 4억 9,000만원까지 떨어졌다가 10월에 5억 333만원 기록한 이후 다시 5억원대로 복귀했습니다.
경기도 역시 작년 4월 2억 9,000만원까지 하락했다가 8월 이후 3억원으로 회복했습니다. 중위 전세가격이란 해당지역 전세를 가격별로 줄을 세웠을 때 가장 가운데 있는 가격을 말합니다.
전문가들은 아파트 전세 수요가 증가하고 있지만, 공급이 이를 따라가지 못할 것으로 진단했습니다.
부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 33만1729가구로, 지난해(36만5953가구) 대비 9%가량 줄어들었다 보고 있는데 특히 서울은 지난해 3만 2,879가구에서 올해 1만 1,107가구로 2만 가구 넘게 쪼그라드는 것으로 추산됐습니다.
수요자들이 아파트 매수 대신 전세를 선택하면서 수요가 지속적으로 증가하고 있는 상황에 이에 대응하는 공급 물량은 턱없이 부족하다고 전문가들은 입을 모으고 있습니다. 전세 시장 수급 불균형 문제가 밑바닥에 깔려있는 상황에서 임대차 계약이 순차적으로 만료될 경우 전셋값이 올라갈 가능성이 크다는 것이죠.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “전셋값이 급등할 것이라고 단정 짓기는 어렵지만 여전히 상승 압력이 있다”면서 “매매 가격 하락으로 전세 수요가 여전하고, 올해 입주 물량이 줄어 전세 가격이 상승할 수 있는 요인이 있다”고 분석했습니다.
김 실장은 이어 “세입자 중 일부는 전세를 보증부 월세(반전세)로 돌릴 가능성도 높다. 임대차 2법 만기로 전세 시장뿐 아니라 반전세 시장도 영향받을 것”이라고 덧붙였습니다.
매매수요의 전세전환 VS 높은 전세대출금리
현재 주택 매매량이 감소하면서 그 수요가 전세로 이동한다고 보는 관계자들도 있습니다. 아파트 입주물량이 올해도 감소할 것으로 전망됨에 따라 공급부족이 전세값 상승을 견인할것이라고 보고 있습니다. 과거 경험상 전셋값 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 있다고 보고 있는 것입니다.
하지만 아직은 전세자금 대출금리가 높기 때문에 오르기엔 이르다는 판단도 드는데요, 금리하락의 전망도 보이지만 당장의 금리 인하는 어렵다고 보고, 그렇다면 전세자금 이자도 부담이 되어 크게 수요가 많아질거 같지 않다는 생각도 듭니다.
사실 앞으로도 공급이 수요를 따라가지 못할거 같다는 생각이 듭니다. 건설경기 침체로 2023년 부터 아파트 인허가나 착공물량이 현저히 줄어들었습니다. 총선이후로 연기된 부동산 PF대출도 앞으로 어떻게 전개될지 미지수고, 2024년 올해도 인허가 물량이 늘어나지 않을것으로 보고 있습니다. 그렇다면 보통 착공 후 3~4년 후 공급이 이루어진다고 보면, 앞으로도 공급부족은 계속 이어지지 않을까 생각이 됩니다.