그동안 주택 가격 상승의 원인을 많은 이들이 공급 부족이라는 의견을 내세웠는데요, 이제는 그렇지도 않은가 봅니다.
올해 주택 공급이 감소하고 있지만 수요는 더 크게 줄고 있어 집값이 하락세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 통상 주택 신규 공급의 최종 단계인 입주 물량이 감소하면 수요를 채우지 못해 주택 가격이 상승해 왔습니다. 그러나 그동안 워낙 가격이 많이 올랐던 데다가, 최근 들어 건축비와 금융비용까지 급격히 높아져 주택을 매입하고자 하는 수요도 극도로 위축된 탓에 가격도 약세를 지속하고 있습니다.
올해 아무래도 서울의 주택가격은 전반적으로 하향 안정화될 것으로 예상되지만 정부 정책 대응에 따라 일부 지역의 경우는 일시적으로 상승은 가능할 것 같습니다.
일부 수도권과 비수도권 역시 하향 추세를 보이는 가운데 특히 미분양이 쌓인 지역은 하락이 지속될 것으로 예상됩니다.
올해는 주택 공급이 감소할 것으로 예상됩니다. 인허가와 착공, 분양, 준공, 입주 등 모든 공급 지표가 전년 대비 하락이 전망되기 때문입니다. BIZ WATCH에 따르면 올해 예상 입주물량은 32만 4,000 가구로 전년 대비 12%가량 급감할 것으로 내다봤는데요, 수도권은 약 5만 가구 감소하는 반면 비수도권은 약 5,000 가구 증가할 것으로 예상했습니다.
주택 가격에 가장 큰 영향을 준다고 보는 공급 변수는 입주물량입니다. 비수도권의 경우 부동산 시장 침체로 수요가 급감한 상황에서도 입주물량은 오히려 늘어나 가격 하락이 심화할 가능성이 있습니다.
건축비 (자재비 + 인건비 등) 역시 계속 상승하고 있습니다. 한국건설기술연구원에 따르면 올해 1월 건설공사비지수는 154.64포인트로 기준시점인 2015년 대비 54% 넘게 급등했다고 합니다. 건축비용과 금융비용이 높아짐에 따라 건설사들도 주택을 짓고 나서 충분한 이익을 확보할 자신이 없는 상황이라 실질적으로 주택공급이 줄어들 가능성이 커졌다"라고 봐야 합니다.
더불어 현재 분양 시장까지도 위축되어 있는 상태입니다.
주목해야 할 점은 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양보다 일반 미분양입니다. 미분양 물량이 가장 많았던 2009년 3월 (16만 5,000 가구)과 지난해 9월 (6만 가구)을 비교하면 준공 후 미분양 비중은 31.3%에서 15.9%로 하락했지만 일반 미분양 비율은 68.7%에서 84.1%로 오히려 높아졌습니다.
물론 2009년 당시에는 주택보급률이 낮았기 때문에 시간이 흐르며 미분양이 해소됐지만 지금은 시장이 포화 상태라는 점이 다릅니다. 공사비가 상승하는 만큼 앞으로 이런 일반 미분양이 더 쌓일 가능성이 있는 거죠.
주택 수요 역시 감소할 전망입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월 기준 전국 민간아파트 분양가는 평(3.3㎡) 당 평균 약 1,746만 원으로 1년 새 11%가량 상승했으며 서울의 경우를 보면 평당 3,713만 원으로 21% 상승률을 기록했습니다.
신축 아파트는 분양가가 높아지고, 기존 아파트는 매매가격이 높아진 상태여서 수요가 상승하기는 어렵다고 생각됩니다. 정부의 신생아특례대출 등 정책도 소득 제한 등으로 그리 큰 영향력을 발휘하기도 힘들어 보입니다.
이 같은 하락 전망의 설문조사 결과도 나왔습니다. KB금융지주 경영연구소가 올해 1월 2~12일 총 768명을 대상으로 설문한 결과, 부동산 전문가의 74%, 공인중개사의 79%가 하락을 예측했으며, 주택 매매시장 경기 최저점에 대해서는 전문가 50%, 공인중개사 59%가 바로 올해를 꼽았습니다.
올해 주택시장의 주요 변수는 공급과 금리라고 생각됩니다. 정부가 실수요자에 대한 금융지원과 관련 규제 완화 등의 카드를 내놓는다고 하더라도 수요 위축으로 거래가 급감한 상황에서 과연 그 정책들이 영향을 미칠지는 두고 봐야 할거 같습니다.