정부는 8.8 주택공급정책에서 빌라로 대표되는 비(非)아파트시장 활성화 방안 등을 담은 내용을 발표했습니다.
아파트가 아닌 주택을 사면 세금도 깎아주고 청약 때 무주택자로 인정하겠다는 것이 주요 내용입니다.
아파트 수요 쏠림 현상을 비아파트로 분산·이동하려는 취지인데, 이에 따라 한동안 관심 밖이었던 빌라 등 비아파트 거래는 다시 늘어날 것으로 예상 됩니다.
반면 단기 과열 현상을 보이는 서울의 인기 아파트시장은 오름세가 주춤할 것으로 예상됩니다.
정부가 공급 확대 대책과 별도로 대출 문턱을 높이는 수요 조절책에 나서고 있기 때문입니다. 따라서 최근 단기 급등 지역 아파트 매수는 신중히 결정 하셔야 할 듯 싶습니다.
▶ 소형 빌라는 무주택 인정.
오는 11월부터는 빌라 등 소형 주택을 갖고 있어도 청약 때는 무주택으로 인정을 받습니다.
이번 대책은 주택 매매 시장뿐 아니라 분양시장에도 영향을 미칠 것으로 보이는데, 청약 때 무주택자가 많아진 만큼 인기 지역 당첨 커트라인과 경쟁률이 지금보다는 더 높아질 가능성이 있습니다.
이번 대책에 따르면 정부는 비아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 범위는 단독, 다가구주택, 연립, 다세대주택, 도시형생활주택이 해당됩니다.
이번 조치로 무주택 인정 대상 주택은 기존 면적 60㎡ 이하, 수도권 공시가격 1억 6,000만 원, 지방 1억 원 이하에서 면적 85㎡ 이하, 수도권 5억 원, 지방 3억 원 이하로 조정됩니다.
이에 따라 재개발이 활발한 서울 강북 지역의 시가 7억 ~ 9억 원 빌라를 보유해도 무주택자로 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.
정부는 시행 시기를 오는 11월로 계획하고 있습니다.
다만 추후 공시가격이 오르면 청약 (입주자 모집 기준일 기준) 때 무주택으로 인정받지 못할 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 가령 취득 때는 주택 공시가격이 4억 5,000만 원이었는데 시세가 올라 5억 2,000만 원이 되면 무주택에서 제외된다는 것 입니다.
청약가점 84점 중 무주택 기간 가점 항목은 최대 32점 (15년 이상)입니다. 현재 무주택 기간은 청약통장 가입자와 배우자를 모두 포함합니다. 무주택 기간은 나이와 관계없이 집이 없는 기간을 모두 인정받는 게 아니라 무주택 기간은 만 30세를 기준으로 계산하되, 30세 이전에 결혼하면 혼인신고일부터 산정하기 때문입니다. 따라서 만 30세 미만으로 미혼인 무주택자의 가점은 ‘0점’이 되는 것입니다.
이번 대책으로 청약 때 무주택자가 많아져 서울 등 인기 지역 경쟁률이 치열해질 것으로 보입니다.
부동산인포에 따르면, 지난 1~7월 서울 지역의 1순위 청약 평균 경쟁률은 148.87 대 1로 집계 되었습니다. 이는 전국 12.47대1의 12배 수준입니다.
입지나 가격 경쟁력에 따라 변동성이 생길 수 있지만, 연말 이후에는 이 경쟁률이 더 오를 가능성도 있습니다.
7월 말 현재 서울에서 1순위 통장 가입자수만 398만 3,423명에 이르기에 내 집 마련 수요자는 기대치를 낮추고 실속 청약을 하는 게 필요할 것 같습니다.
빌라시장은 빌라왕 사태 등 전세 사기 후유증으로 극심한 침체기를 보이다가 최근 들어 거래가 다소 늘어나는 모습입니다. 한국부동산원 조사에 따르면 6월 전국 연립, 다세대주택 거래량은 5,768건으로 지난해 같은 달보다 4.7%로 소폭 늘어났습니다. 특히 서울은 2,028건이 거래되어 1년 전 같은 달보다 25.3% 증가한 수치입니다.
거래가 늘면서 가격도 6월 전국 연립, 다세대주택 매매 실거래가격지수는 전달 대비 0.14% 올랐습니다.
6월을 포함한 상반기에 1.65% 증가 추세입니다.
서울 역시 6월 전달 대비 1% 오른 것을 포함해 상반기에 2.66% 상승했습니다. 선행지수 격인 7월 잠정지수가 모두 반등세(전국 0.88%, 서울 1.91%)를 나타내 회복세는 계속될 것으로 보입니다. 다만 6월 큰 폭의 내림세(-2.65%)를 보인 지방은 7월 잠정지수도 내림세 (-0.49%)를 보였습니다. 따라서 지방의 경우는 서울, 수도권과는 달르게 조정 국면에 매물 소화 과정이 좀 더 길 것으로 예상 됩니다.
물론 지역에 따라서는 다르겠지만 전반적으로는 빌라시장은 예전과 달리 회복세에 좀 더 탄력을 받을 것으로 보입니다.
아파트 가격이 크게 오르면서 대체재인 빌라시장에 관심을 두는 실수요자가 늘어날 수 있기 때문입니다.
여기에 더해 취득세, 종부세, 양도세 등 세금 혜택에 청약 시 무주택까지 인정하므로 미래 가치를 내다보고 투자하는 사람도 있을 것입니다. 특히 서울과 수도권 재개발 예정 구역 소형 빌라나 다세대, 다가구주택 투자가 늘어날 것으로 보입니다.
하지만 최근 건축비 상승으로 수익성이 크지 않아 재개발 가능성이 없는 곳은 이번 대책에도 크게 활성화되기는 어려울 전망으로 보입니다.
이번 대책에서 도시형생활주택의 현행 건축 면적 제한을 60㎡에서 85㎡ 이하로 완화하기로 결정했습니다.
도시형생활주택은 그동안 소형 평형이 많아 ‘살림집’을 원하는 실수요자에게 인기가 없었으나 이제는 관심을 가질 것으로 보입니다. 역세권이나 업무 지역 주변에 ‘미니 아파트 단지’ 형태의 도시형생활주택이 들어설 것으로 전망되지만 투자가치는 높지 않을 것으로 예상됩니다.