| ★ 돌아가신 아버지가 남긴 주택을 어머니가 상속받아 계속 거주하면 상속세는? |
배우자가 상속받으면 상속세가 적게 나옵니다.
상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계없이 최소 5억 원의 배우자 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 배우자가 아무것도 상속받지 않아도 5억 원을 공제받을 수 있습니다.
그리고 배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다. 배우자가 10억원을 받으면 배우자 공제는 10억 원이 되는 것입니다.
만약 상속 주택 가격이 10억 원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만, 상속 주택 가격이 10억원
이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커집니다. 12억원의 주택을 배우자가 상속받으면 12억 원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속받으면 10억 원만 공제됩니다.
배우자 상속공제 한도는?
총 상속재산 중 배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고, 최대 30억원까지 공제받을 수 있습니다.
배우자의 법정상속 지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)입니다.
예를 들어 15억 원인 아파트를 상속받았고 (그 외 상속재산 없음), 상속인으로 배우자와 자녀 1명인 경우
① 아파트를 자녀가 상속시 : 10억 원 공제 (기본공제 5억 원, 배우자공제 5억 원)
② 아파트를 배우자가 상속 시 : 14억 원 공제 (기본공제 5억 원, 배우자공제 9억 원(Min(15억 원 ×60%, 15억 원))
| ★ 어머니가 상속 받은 주택에 자녀가 대신 살면 세금이 나올까요? |
어머니가 상속받은 주택에 자녀가 살면 증여세가 부과될 수 있습니다.
일반적으로 증여세는 재산을 직접 받았을 때만 과세되는 것으로 생각하기 쉬운데, 우회적으로 재산을 받은 경우에도 증여세가 과세될 수 있습니다.
이 경우 어머니로부터 직접적으로 금전을 받지는 않았지만, 세법에서는 임대인에게 임대료를 지급하지 않는 것은 사실상 임대료만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 보고 있습니다.
다만 5년 이상 무상거주를 가정하면 무상으로 거주하는 주택의 가격이 13억 원 이하인 경우에는 증여세가 나오지 않습니다. 또한 주택 가격이 13억 원 이상이더라도 주택 소유자와 함께 거주 중인 가족에게는 당연히 증여세가 과세되지 않습니다. 위의 증여세는 고가의 부동산을 무상으로 임대하는 방법으로 재산을 이전하는 경우 과세하려는 목적이지, 함께 거주하는 가족에게까지 과세하려는 취지는 아닙니다.
| ★ 아버지 주택에서 함께 거주하면서 봉양하던 중 아버지 사망으로 주택을 상속받으면 상속세는? |
피상속인을 봉양하는 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 있습니다.
아래요건에 맞으면 피상속인과 동거하던 주택의 가격에서 최대 6억 원까지 공제받을 수 있습니다.
예를 들어 동거하던 주택의 가격이 5억 원이라면 5억 원 전액이 공제되고, 10억 원이라면 6억 원만 공제됩니다.
단, 10년 이상 계속하여 1세대 1 주택에 동거해야 합니다.
군 복무 등으로 불가피하게 연속하여 거주하지 못한 경우에도 기간을 총 합산하여 10년 이상 동거하였다면 공제 가능합니다. 다만, 자녀가 미성년자였던 기간은 제외됩니다.
1세대 1 주택을 판단할 때에는 무주택자였던 기간도 포함되며, 일시적 2 주택을 보유한 경우 일시적 2주택 기간도 포함됩니다.
☞ 일시적 2주택
2 주택이 봉양 등을 위해 불가피하게 새로운 주택을 구입하여 2주택이 된 경우를 말합니다. 이때 종전 주택을 2년 이내에 양도하는 경우 동거기간에 포함됩니다.
동거한 자녀가 주택의 일부를 상속받더라도 그 지분에 해당하는 금액만큼 공제가 됩니다. 예를 들어 동거한 자녀가 10억 원의 주택 중 50%만 상속받을 경우 5억 원을 공제받을 수 있습니다.
단, 배우자는 피상속인과 동거하였더라도 동거주택 상속공제가 적용되지 않습니다.
| ★ 상속받은 주택으로 2주택자가 되면 종합부동산세를 내야 하나요? |
▶ 상속 후 5년간은 1 주택자가 유지됩니다.
따라서 기존에 종부세를 납부하지 않았던 1주택자가 상속 후 바로 종부세를 내는 일은 없습니다. 하지만 5년이 지나면 2 주택자가 되어 종부세를 내야 할 수도 있으니 그전에 주택을 정리하는 것이 좋습니다.
▶ 지방에 있는 주택을 상속받을 경우 주택 수에 합산되지 않을 수 있습니다.
종합부동산세법에서는 공시가격이 3억 원 이하이면서, 수도권, 광역시, 특별자치시 밖의 있는 지역의 주택은 주택수에서 제외될 수 있습니다. 따라서 1 주택자가 이러한 지방의 저가주택을 상속받는 경우에는 기간 제한 없이 계속 1주택자가 됩니다.
▶ 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라집니다.
상속받은 주택이 40% 이하이거나 상속받은 주택의 가격이 6억 원 (수도권 밖의 주택인 경우 3억 원) 이하일 경우에는 1 주택으로 보지 않기 때문에 기존 1 주택자가 계속 유지됩니다. 반대로 상속받은 지분이 40%가 넘고, 그 가액이 6억 원 (또는 3억원) 을 초과하는 경우에는 주택수에 포함되므로 5년 후에는 2주택자가 됩니다.
| ★ 기존주택과 상속주택 중 어느것을 먼저 파는것이 유리할까? |
▶ 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 세금상 유리합니다.
1세대 1주택자가 주택을 양도할 때에는 고가주택 (12억 원 초과)만 과세되고, 1세대 2 주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 과세됩니다. 다만 몇 가지 예외가 있습니다.
예를 들어 일시적 2주택일 경우 기존주택을 3년 이내에 양도하면 과세되지 않습니다. 또한 주택을 상속받고 기존주택을 양도할 때에는 기간에 관계없이 양도소득세가 나오지 않습니다.
다만 위와 같이 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 기존주택이 비과세 요건을 갖추어야 합니다.
→ 양도소득세 비과세 요건
① 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주) 할 것
② 주택 가격이 12억 원 이하일 것.
예를 들어 기존주택을 취득한 지 1년밖에 안 됐다면 상속 이후 1년을 추가 보유한 후 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 되며, 상속받은 주택 지분을 먼저 양도하는 경우에는 과세됩니다.