주택임대차와 달리 상가임대차에는 재계약갱신 거절 통지 기간이 따로 정해져 있지 않습니다.
그렇다면 상가 임차인은 언제까지 임대인에게 갱신 거절을 통지해야 할까요?
먼저 사례를 보겠습니다.
<사례>
상가 세입자 A 씨는 건물 임대인 B 씨로부터 임대차기간 2020년 12월 31일부터 2022년 12월 30일까지 보증금 50,000,000원, 월세 3,000,000원으로 정하고 상가를 임차하였는데, 임대만기 하루 전인 2022년 12월 29일 건물 임대인 B 씨에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 통지를 하였습니다.
B 씨가 계약종료의 효력을 주장하며 임대보증금을 반환하지 않자 A 씨는 임차권등기를 마친 후 2023년 1월 27일경 B 씨에게 점포를 인도하였고, B 씨는 임대차계약이 자동갱신되어 임차인이 해지통지하는 경우 3개월 후 효과가 발생한다는 점을 들어 2023년 3월 29일에 해지되었다고 주장하고 있습니다.
◆ 그렇다면 임대차 자동갱신 관련법은 어떻게 정하고 있을까요?
임대차 관련법은 크게 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법, 그리고 민법이 있습니다.
먼저 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따르면 임대인이 계약기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임대차의 존속기간은 1년으로 정하고 있습니다.
자동갱신된 계약에 대해 (자동갱신 前이 아닌) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
임대차 존속기간은 특별한 사정이 없으면 2년이 됩니다.
자동갱신된 계약에 대해 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점은 상가임대차와 동일합니다.
민법은 임대차 계약기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 민법의 특별법이기 때문에 민법보다 우선 적용되고 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가나 주택임대차보호법이 적용되는 주택이 아닌 부동산 임대차에는 민법이 적용됩니다.
◆ 임대인이 아닌 임차인이 자동갱신을 막으려면 언제까지 통지해야 할까요?
※ 주택임대차보호법은 명시적으로 임차인이 계약만기 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경의 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 되어 있으나 상가건물 임대차보호법은 임차인이 통지해야 하는 기간에 대한 명시적인 표현이 없습니다.
그렇다 보니 상가의 경우 임차인은 계약만기 전이면 언제든지 갱신거절 통지가 가능한 것인지 아니면 임대인과 마찬가지로 만기 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하여야 하는 것인지 의문이 듭니다.
< 대법원의 판례 > 상가 임차인은 계약만기 전 언제든지 갱신거절 가능하다!
위 사례에서 임차인이 만기 1개월 전까지 아무 조치를 취하지 않았기 때문에 임대차계약이 자동갱신 된 것을 전제로 해지통지 후 3개월 경과하고 임대차가 종료하는 것으로 판단하였으나 대법원은 해석을 법문에 반하는 해석으로 보았습니다.
대법원에 따르면 주택임대차보호법이 임차인의 갱신거절 통지 기간을 명시한 것과 달리 상가건물임대차보호법은 명시하지 않았다는 점에서 상가건물 임차인은 임대인과 달리 계약만기 전이면 언제든지 갱신거절 통지를 하고 계약을 종료할 수 있다고 판단했습니다.
주택임대차와 달리 상가 임차인은 계약만기 전 언제든지 갱신거절 통지로 자동갱신을 막을 수 있다는 점을 염두에 두어야겠습니다.