수도권 미분양 아파트 급증
수도권 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있습니다. 요즘 날씨 보다도 더 얼어붙은 게 부동산 시장인 거 같습니다. 부동산 경기 침체와 고금리 기조, 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험 확산 등으로 거래가 실종되고 미분양 주택이 급증하는 양상입니다.
그래도 그중에 고금리의 영향이 가장 크지 않을까 조심스레 예측해 봅니다.
3일 국토교통부에 따르면 작년 12월 수도권 아파트 매매 거래량(신고일 기준)은 9,321건으로 전월 1만 1,619건 대비 19.8%나 줄었습니다. 수도권 아파트 매매 거래량이 1만 건 밑으로 떨어진 건 지난해 1월 (6,332건) 이후 11개월 만이니 얼마나 부동산 시장이 침체기인지 알 거 같습니다..
아파트 거래량은 부동산 시장의 선행 지표로 통합니다.
수도권 아파트 매매 거래량은 2022년 하반기 가파른 금리 인상으로 주택 수요가 위축되면서 그해 10월 5,114건까지 떨어지며 극심한 거래절벽을 겪기도 했습니다. 하지만 작년 초 1·3 대책 이후 거래량이 지속적으로 늘어났고, 지난해 6월에는 1만 7,401건으로 2만 건에 육박하기도 했습니다.
그러나 그 이후 감소세를 나타내며 9월부터 지난달까지 4개월 연속 줄어들며 다시 1만 건 아래로 떨어져 대세 하락기로 접어드는 것 아니냐는 관측에 힘이 실리고 있습니다.
부동산 시장 불확실성이 커진 가운데 고금리 기조마저 이어지고 있고, 특례보금자리론 일반형 등 정부의 정책 상품 판매가 줄줄이 종료된 게 거래량 감소로 이어진 것으로 풀이됩니다.
거래 절벽이 이어지는 가운데 양호한 분양 성적을 이어오던 수도권에서도 미분양 물량이 급격히 쌓이고 있습니다. 작년 12월 말 기준 수도권 미분양 주택은 1만 31 가구로 한 달 새 43.3%(3033 가구)나 급증했습니다.
인천이 3,270 가구로, 전월 (1,298 가구)보다 두 배 이상 증가했고, 경기는 5,803 가구로, 전월 (4,823 가구) 대비 20.3% 늘었습니다. 서울도 81 가구 (9.2%) 늘어난 958 가구로 집계됐습니다.
고금리 속 계약포기 속출
그동안 수도권의 분양시장은 지방에 비해서는 양호한 성적을 거두는 분위기였습니다. 하지만 전반적인 부동산 시장 침체 속에서 분양가 상승 및 고금리에 부담을 느낀 청약자들이 대다수 계약을 포기하면서 미분양 물량이 급증한 것으로 보입니다.
실제로 지난해 10월 분양한 동대문구 ‘e 편한 세상 답십리 아르테포레'는 무려 100대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했지만 이후 상황이 급반전 됐습니다. 부동산 시장이 위축되자 계약 포기자가 속출하면서 2차에 걸린 무순위 청약에도 나서봤지만 완판에는 실패했습니다. e 편한 세상이 e불편한 세상이 됐습니다.
같은 시기 분양에 나섰던 동대문구 '이문 아이파크 자이'도 최초 청약 때 6대 1의 양호한 성적을 거뒀지만 계약을 포기하는 사례가 속출하면서 미계약 물량이 남아 있는 상태입니다.
고종완 한국자산관리연구원장의 의견을 들어보자면 "선행지표인 부동산 거래량이 줄고 미분양 주택이 늘어난 것은 집값이 하락 국면에 진입했다는 것을 의미한다"며 "고금리 기조가 지속되고 대출 규제 강화, 실물 경기 침체 우려까지 겹치면서 지난해 10월 이후 건설업과 부동산 시장의 위축 흐름이 최근 본격화하는 양상"이라고 설명했습니다.
이렇듯 청약에서는 높은 경쟁률을 보였다 하더라도 실제 계약에서 포기하는 사례로 미분양이 쌓이자 건설사들이 아파트 입찰에 나서지 않는 분위기로 이어지고 있습니다.
얼어붙은 분양시장은 건설사들을 옥죄고 있기 때문입니다.
준공 후 미분양, 공매로 넘어가기도
국토교통부에 따르면 작년 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만 7천925 가구를 기록한 가운데 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못하고 남은 미분양은 1만 465 가구에 달하고, 이는 작년 초(7천546 가구) 대비 38% 늘은 것이라고 합니다.
'미분양의 무덤'으로 불리는 대구에서는 '악성 미분양'에 시달리던 시행사가 금융회사에서 빌린 대출금을 갚지 못하면서 미분양 물량이 공매로 이어지는 사례도 나오고 있습니다.
신세계건설이 작년 8월 대구시 수성구에 준공한 빌리브 헤리티지는 전체 146 가구 중 25 가구만 분양이 완료됐고 나머지 121 가구는 준공 5개월이 지난 지금까지도 주인을 찾지 못한 채 빈집으로 남아있는 상황입니다.
분양률이 17%에 그친 가운데 시행사가 작년 12월 만기가 돌아온 1천400억 원대 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 연장하는 데 실패하면서 미분양 121 가구에 대해 오는 30일부터 공개 매각 절차에 들어가기로 했습니다.
원자재 상승에 고금리, 부동산장의 침체까지 새해 들어서도 나아질 기미가 보이지 않는 어두운 뉴스만 접하는 요즘입니다.