| STO | 토큰증권발행(Security Token Offering)의 약자로 부동산, 미술품, 저작권 등 다양한 자산을 기반으로 블록체인의 분산원장기술((Distributed Ledger Technology, DLT)을 활용해 자본시장법상 증권으로 디지털화 하는 것을 의미한다. |
본격적인 토큰증권(ST) 시대가 도래할 것으로 전망되고 있습니다.
STO를 통해 종전에는 유동화가 불가능했던 중소형부동산, 미술품, 저작권 등 다양한 자산도 유동화가 가능해져서 인데요, 특히 그 어떤 업계보다도 부동산 STO에 대한 기대감이 뜨거운 모습입니다.
그간 유동화 시장에서 소외됐던 중소형 부동산도 ST(토큰증권) 발행을 통해 자금조달이 가능해질 뿐 아니라 대출 일색의 부동산 자금조달 루트가 다양해지는 기반이 마련됐기 때문인데요.
이처럼 STO가 혁신적인 금융기법으로 부동산시장 패러다임의 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.
STO(토큰증권발행)의 핵심을 한마디로 설명하자면 기존의 조각투자라는 투자형태가 자본시장법 상 증권의 형태로 편입된 것이라고 말할 수 있습니다. 이때 투자 대상이 되는 것은 부동산, 미술품, 저작권 등 다양한 자산이 기초자산이며 이를 기반으로 비금전신탁수익증권, 투자계약증권으로 토큰증권을 발행 및 유통할 수 있습니다.
아직은 전자증권법 개정과 자본시장법 개정을 기다리고 있지만 올해 안으로 통과될 것으로 예상됩니다.
업계는 국내 STO시장이 2024년 34조 원에서 2026년 119조 원, 2028년 233조 원, 2030년 367조 원 규모로 성장할 것으로 전망하고 있습니다.
특히 투자계약증권의 경우, 발행은 가능한 상황으로 최근 미술품 투자계약증권이 2호까지 나온 상황이며 부동산 투자계약증권 역시 업계에서는 준비 중입니다.
올해 상반기에는 한국거래소(KRX)의 디지털자산 거래소가 시범운영 될 예정으로 시장이 본격화할 거란 기대감이 커지고 있는 가운데, 부동산은 STO기초자산의 주요 시장이 될 것이란 관측이 우세한 만큼 그동안 유동화 시장에서 소외됐던 중소형 부동산 혹은 기타 자산도 유동화가 가능해졌습니다.
더불어 대출과 PF 일색의 자금조달 시장 역시 STO를 통해서 보다 다양한 방식의 자금조달 기법이 도입될 것으로 전망되고 있습니다.
부동산 STO는 부동산을 기초자산으로 토큰증권을 발행하고 이에 투자하는 것을 말합니다. 즉 부동산을 소유권이나 수익권으로 분리해 판매하는 셈이죠. 블록체인 기술을 활용해 자산을 유동화하고 토큰을 상장 및 유통하기 때문에 투자자 입장에서는 적은 금액으로 분할 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.
특히 부동산은 STO 기초자산 증 시세에 대한 확인이 가능하고 투자자들이 부동산 관련 투자에 대한 경험이 많은 편이며 건 당 총 투자금액이 다른 기초자산에 비해 높게 형성될 수 있어 STO 시장 중 가장 빠르게 성장할 것으로 손꼽히고 있는 분야로 예상됩니다.
부동산STO는 기존에 존재했던 부동산 간접투자 상품인 리츠(REITs), 부동산펀드와 유사한 구조를 갖추고 있지만 일반 소액투자자가 쉽게 접근할 수 있다는 측면에서 부동산 간접투자 상품의 새로운 대안으로 부각되고 있습니다.
특히 유동화가 어려웠던 자산도 유동화가 가능해지는 만큼 대형 자산 위주의 부동산 유동화 시장이 중소형 자산으로도 저변이 확대됩니다. 일반 개인투자자들의 접근이 과거보다 대폭 개선되는 셈인데, 이는 부동산STO를 유동화의 최종 도착지로 보는 이유이기도 합니다.
부동산 조각투자에서 부동산 STO로 이동
부동산 조각투자 시장(Digital Asset Backed Securities, DABS 디지털 유동화 증권)은 2019 년 규제 특례(혁심금융서비스) 하에서 시범적으로 사업을 영위하면서 시작됐습니다.
기초자산인 부동산을 블록체인 기술을 활용해 디지털유동화증권(Digital Asset-Backed Securities, DABS)을 발행하고 유통하는 서비스를 제공합니다. 즉 하나의 부동산에 대한 수익증권을 여러 투자자가 나눠 갖는 것을 의미하며 발행사가 신탁사에 처분 신탁 계약 이후 신탁사가 발행한 부동산 유동화 수익증권을 일반 투자자에게 발행 및 유통서비스 하는 것을 의미합니다.
그러나 기존 혁신금융형 조각투자는 무차입 투자에 따른 수익률의 한계, 조각투자사업자의 역량과 이해상충 문제, 혁신금융 기간 종료에 따른 서비스 지속 가능성, 기초자산 취득 및 재매각 시 시세차익 측면에서 투자자에게 만족스러운 결과를 보여주기 어려운 구조적 한계가 있었습니다.
부동산 STO는 이 같은 부동산 조각투자 (DABS)의 단점을 보완한 형태로 자본시장에 보다 쉽게 정착될 것으로 전망되고 있습니다.
조각투자가 수익증권 형태로만 발행됐던 것과 달리 투자계약증권이 추가되면서 STO 기초자산 활용 범위가 보다 더 광범위해졌으며 이와 함께 발행 물량 증대가 이루어질 것으로 보고 있습니다. 무엇보다도 조각투자는 혁신금융서비스를 받아 진행되는 만큼 혁신서비스 지정이 만료될 시 서비스 지속성의 문제가 있었지만, STO는 2024 년 전자증권법 개정안과 자본시장법개정안이 통과될 것으로 전망되고 있어 자본시장 규제 하에서 안전하고 지속가능한 새로운 금융상품으로 자리매김될 것으로 기대되고 있습니다.
★부동산 조각투자와 부동산 STO비교
| 구분 | 부동산 DABS (디지털 수익증권) | 부동산 STO (토큰발행증권) |
| 투자대상 | 단일 부동산투자 | 단일 부동산투자 |
| 투자자 수익 | 배당수익, 시세차익, 매각차익 | 배당수익, 시세차익, 매각차익 |
| 기술 | 서버, 수기 (일부 분산원장) | 분산원장 |
| 매물소싱 | 조각투자 플랫폼 | 발행 주관사 |
| 발행/유통 분리 여부 | 분리 X | 분리 O |
| 주관부처 | 금융위원회 | 금융위원회 |
| 근거법 | 지본시장법, 신탁법 | 전자증권법, 자본시장법, 신탁법 |
| 투자자 보호 | 취약 | 높음 |
| 유통 | 조각투자 플랫폼 | 한국거래소, 장외거래중개소 |
| 발행 | 조각투자 플랫폼 | 발행인, 계좌관리기관 (증권사) |