서울 꼬마빌딩 투자할 때인가?
고금리·경기부진 여파로 시장 전망이 불투명해지면서 반대로 틈새 투자를 검토하는 부자 고객들이 늘고 있습니다. 최근 부자들의 관심을 살펴보면 특히 압구정동 등 핵심 지역에 아파트를 보유하고 있는 사람들은 주택 시장에 별 관심이 없습니다. 아파트는 여러 채 보유해 봐야 세금 부담만 커지니, 똘똘한 한 채 (혹은 종합부동산세가 중과되지 않는 똘똘한 두 채) 면 충분하다고 생각하고 있습니다. 하지만 상업용 부동산에 대한 생각은 다릅니다. 주택이 고점에서 20%가량 조정받았는데, 만약 빌딩도 비슷한 수준으로 하락했다면 매수를 검토하겠다는 사람들이 늘어나고 있습니다.
한 예로 “5년 전에 서울 쪽 빌딩을 매수해서 지금은 보유 자산이 두 배로 불은 사람과 비슷한 시기에 지방에서 매수한 빌딩은 가격이 거의 오르지 않아서 고민이 많은 사람도 있습니다. 그래서 지금이라도 서울의 꼬마빌딩 투자를 생각하는 사람들이 있는데, 보통 상업용 부동산은 자기 자금에 대출을 받아 매입하기 때문에 금리에 매우 민감합니다. 지난 2020년 0.5%였던 기준금리가 현재 3.5%까지 높아졌으니 이자 상환 부담에 빌딩 가격도 하락했을 것이라며 ‘지금 시기에 하나 사볼까?’라고 조사를 해보면 막상 매물로 나와 있는 건물들의 호가는 가격이 거의 떨어지지 않은 것에 놀라고 있습니다.
아직까지 빌딩을 보유하면서 시장에 남아 있는 사람들은 싸게 팔 생각이 없다고 보면 됩니다. 팔 생각이 있던 사람들은 코로나 이후 자산가격 급등기에 대부분 처분했기 때문입니다. 서울은 빌딩 공실률이 높지 않고 시세도 유지되니까 위치 좋은 곳은 급매물도 잘 나오지 않는 것이 현실입니다. 다만 1,000억 이상 대형 빌딩은 원래 자산운용사끼리 사고팔았는데, 고금리 여파로 자금 조달이 어려워지면서 현금을 보유하고 있는 법인에게는 기회가 열리고 있습니다.
앞으로의 전망은 어떻게 볼까요?
하지만 앞으로 꺾이지 않을 것 같던 빌딩 가격이 흔들릴 요인이 꽤 있습니다. 코로나 전후로 빌딩 거래가 활발했는데, 당시 매입한 사람들은 대출 금리가 고정 3년이었고 대부분 2%대 초반이었습니다. 하지만 이제부터는 금리 상승분이 반영되어 4%대 초중반 이자를 내야 합니다. 두 배로 늘어난 이자 상환 부담에 일부 빌딩 소유자들이 물건을 내놓고 있는데 호가를 떨어뜨리지 않으니 임대 수익률이 고작 2% ~3%대 초반(서울 기준)입니다. 강남의 경우는 1%대 임대수익을 내는 빌딩들도 많습니다. 3%대 수익률 빌딩은 찾아보기 힘든 수준입니다. 그러니 지금 당장 증권사 발행어음에 넣어도 3% 이상 받는데, 은행 이자보다도 낮은 임대수익의 빌딩을 매수할 사람은 없을 것입니다. 아무리 나중에 시세차익을 본다고 해도 말입니다.
더군다나 가격 하락이 생길 요인은 더 있습니다. 현재 한국은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부실이 전혀 정리되지 않은 상황입니다. 말이 좋아서 ‘만기 연장’이지 사실은 ‘부실이 이연 된 것이라고 보시면 됩니다. 글로벌 금리 인하가 본격화되고 매수세가 살아날 것이란 기대감에 지금까지 해결하지 않고 기다렸지만, 이제 더 이상 끌고 가긴 어려운 현실입니다. 부실 사업장들이 경매에 쏟아져 나오면서 큰 장이 열릴 것 같은데, 문제는 가격입니다. 그동안 건축비가 30% 이상 올랐기 때문에 경매에서 할인이 많이 되어야만 팔릴 것이며, 이런 부동산 가격 하락 공포가 전염되면 기존 매물 가격도 조정될 여지가 높습니다.
2023년 10월부터 서울 아파트 가격이 하락 중입니다. 일시적 하락이라는 의견도 있지만 2차 하락기(불황기)에 접어들었고, 아파트 가격 하락세가 지속될 것이라고 예상합니다. 지난 2006~2021년 기준 서울 아파트 거래량은 평균 70,000호였는데, 최근 2년간은 평균 20,000호 정도입니다. 물론 올해 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준(11,000호)이어서 수요 대비 공급(입주 물량) 부족이니까 오를 것이란 의견도 있지만 단순히 그런 요인만으로 V자형 반등을 기대하는 건 성급하다고 봅니다. 앞서 이야기했듯이, 조만간 PF 부실 사업장 정리도 예정되어 있어서 강한 반등이 나오기는 쉽지 않아 보입니다.” 정부가 각종 부동산 부양책을 내놓고 있는데, 물론 부동산 시장은 정부 정책에 영향을 많이 받는 시장입니다. 그런데 정부 정책 발표와 그런 정책들이 실제 시장에 반영되기까지는 약 3년의 시차가 있습니다. 부동산은 거대한 전함 같아서 한번 추세 전환을 하면 그 추세가 오래 지속됩니다. 또한 지금은 SNS등에서 다양한 의견들을 주고받으면서 논쟁이 벌어지기 때문에 정책이 적용되기까지는 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다. 정부가 활성화 대책을 내기 시작했으니 ‘값이 당장 오르겠지’라고 생각하지 말고 이제부터 조정장이 오고 더 많은 기회가 올 수 있다고 생각해야 봐야겠습니다.”