부동산 급매물로 싸게 나왔다면?
요즘 불경기, 고금리에 경매뿐만 아니라 급매물로 나온 부동산 매물을 종종 볼 수 있습니다. 물론 투자자 입장에서는 솔깃한 매물임에는 틀림없으나 돌다리도 두들겨 보고 간다는 마음로 꼼꼼히 살펴보시어 피해를 당하시는 일이 없기를 바랍니다. 급매물이란 매물에 기쁜 나머지 서둘러 투자 낭패를 본 한 가지 예를 들어보기로 하죠. 실제 부산 송도에서 10여 년 전에 일어난 일이라고 합니다. 조직 두목이 감옥에 간 사이에 조직원이 신분증을 위조해서 30억짜리 건물을 15억에 팔아넘긴 일이 발생했습니다. 그런데 두목이 출소 후에 새 건물주를 찾아옵니다. 그리고는 원래 시세인 30억 원에서 못 받은 돈 15억을 내놓으라며 협박을 했다고 합니다. 극단적인 사례이기는 하지만요. 부동산 급매물을 싸다고 덜컥 구입했다가 낭패를 본 경우 입니니다. 집값이 싼 데는 다 사연이 있답니다. 작년 부동산 시장이 안 좋아지면서 급매물이 많이 나왔죠? 올 해에도 부동산 하락장세가 지속되고 급매물도 속출할 것으로 예상됩니다. 그러면 급매물로 나온 매물을 구매 전 주의사항은 무엇일까요? 오늘은 부동산 급매물 살 때 꼭 알아야 할 유의사항을 소개해드리겠습니다.
부동산 급매물 투자 시 주의할 점
먼저 급매물의 대출액이 얼마인지 확인해야 합니다. 사려는 집의 대출액은 꼭 확인하셔야 합니다. 집값이 하락하면 매매가격의 시세보다 대출액이 큰 매물이 간혹 급매로 나오는데요. 실제로 한창 집값이 하락하던 1년 전 서울 강동구 24평 매물이 10억 원에 나왔습니다. 최고가 15억 3000만 원까지 거래되었던 집이었는데요. 그런데 집값이 하락하면서 당시 시세인 10억 원보다 대출액이 더 큰 11억을 끼고 있는 상태였습니다.
이때는 덜컥 계약을 할 게 아니라 매도자의 대출 상환과 계약을 동시에 진행해야 합니다. 매도자와 함께 은행에 가는 겁니다. 만약에 계약하고 잔금까지 다 치렀는데 대출을 못 갚았다면 그럼 경매에 넘어갈 수도 있는 겁니다.
다음은 사려고 하는 매물이 세입자가 있는 매물이라면 임대차 계약서를 확인해보셔야 합니다. 만약에 임차인이 임대차 계약서를 쓰면서 '후순위 대출을 실행하면 안 된다'는 내용의 특약 조항을 적어뒀다면 여러분들은 잔금을 치를 때 대출을 받으실 수 없습니다. 집을 살 때 매매가에서 전세금을 뺀 나머지 금액을 현금을 내거나 대출을 받는데요. 이때 후순위 대출을 못 받는다고 하면 그만큼의 현금을 구해야 하는 겁니다. 이 매물을 사려고 했던 매수자는 돈을 못 구해 결국 계약이 파기됐습니다.
임차인이 "너 후순위 대출 받지? 나 그럼 나갈 거야"하고 임대인에게 협박을 한 거죠. 특히 작년에는 전세 대출 금리가 올라서 전세 수요가 별로 없었고 전세가격도 떨어진 시기였습니다. 그래서 만약 그 세입자가 나가버리면 매수자가 바로 세입자를 구한다는 보장이 없었던 거죠. 그러면 전세금만큼의 자금을 또 구해야 하니 매수자는 울며 겨자 먹기로 계약을 파기할 수밖에 없었습니다.
또 하나 유의할 점은 매도자가 소유권을 얻은 지 얼마 안 된 급매물을 조심해야 하는 겁니다. 거래가 이루어진 지 얼마 안 됐는데 바로 시장에 나온 급매물을 조심하셔야 합니다. 한 남성이 아내가 죽은 지 얼마 안 됐는데 아내에게 상속받은 집을 팔았습니다. 남편은 아내가 죽은 슬픔 때문에 집을 빨리 처분하고 싶다면서 급매물로 내놨는데요. 사실은 남편이 아내를 살해하고 사고사로 위장한 것이었습니다. 죽은 부인의 부모가 소송을 걸면서 이 사실이 밝혀지게 된 것입니다. 매수자는 이미 소유권 이전 등기까지 마쳤는데 매매계약은 무효가 된 것입니다. 매수자는 애써 급매로 구한 집을 실제 소유자인 아내의 부모에게 다시 돌려주어야 하는 것이죠. 잘못하면 매매대금도 돌려받지 못할 수도 있습니다. 돈을 돌려받으려면 매수자가 매도자인 남편한테 소송을 걸어서 받아야 하는데, 만약에 남편이 돈을 돌려주지 않는다면 못 받을 수도 있는 겁니다. 그래서 꼭 소유권 이전 등기 이후 얼마 지나지 않고 빨리 파는 집들은 한 번씩 의심을 해보셔야 합니다.
그리고 공동명의인 주택을 살 때 명의자들끼리 합의가 있었는지를 꼭 확인하셔야 합니다. 한 명은 팔고 싶어 하고 한 명은 팔기 싫어하는데 팔고 싶어 하는 사람이 다른 공동명의자 몰래 인감을 가져와서 상대 동의를 구했다고 하고 인감을 보여주면서 팔아버릴 수 있겠죠? 이럴 때 공동명의자 중 한 명의 의사에 따라 계약을 하면 계약이 무효가 될 수도 있습니다. 인감은 아무 소용없습니다.
특히 이런 사례는 이혼을 앞둔 부부가 재산분할을 할 때 자주 보이는데요. 보통 주택 같은 경우에는 부부가 공동명의로 많이 하니까 서로 주택 처분에 대한 생각이 다를 때 자주 벌어지는 일이라고 합니다.
마지막으로 매도자의 나이가 너무 많을 때를 주의를 하셔야 합니다. 요즘 노년기 치매가 흔한 질환이잖아요? 실제 매도자 (소유주)가 치매일 경우에 판단력이 흐려져서 저렴하게 팔 수 있습니다. 그런데 나중에 자식들이 찾아와서 우리 부모님이 치매라 말도 안 되는 가격에 팔았다면서 소송을 걸 수도 있습니다. 좀 귀찮더라도 의심되는 부분이 있다면 가족의 동의 여부도 부동산 거래를 중개하는 사람에게 확인을 할 필요도 있습니다.
이렇게 부동산 급매물을 매수하기 전에 유의사항을 살펴보았는데요, 주변 시세보다 너무 싸게 나왔다고 생각되면 그 이유가 무엇인지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 모든 매도자는 본인 물건은 비싸게 팔고 싶어 하지 절대 싸게 팔지 팔고 싶어 하지는 않는다는 점 명심하셨으면 합니다. 싸게 샀다고 좋아하고 주변에 자랑까지 했는데 나중에 낭패 보는 일은 없어야겠죠.