2024년이 시작되면서부터 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있습니다. 전국 아파트값은 매물가격이 일부 하향조정되고 급매물 위주 거래가 발생하면서 하락세가 지속되는 추세입니다. 일부에서는 최근 정부가 내놓은 정책대출과 하반기로 예상되는 기준금리 인하로 인한 금리 조정이 주택가격을 다시 견인할 것이라는 기대감이 나오고 있지만 2024년 하반기 팔리지 않은 매도물량이 쌓이고 가격 하락폭이 더 커지는 시장이 올 수도 있을 거라는 예측도 나오고 있습니다. 앞으로는 절대적인 수요가 감소하는 상황에서 좋은 집보다는 '가격이 오르는 집'을 보는 눈을 키우는 게 중요한 시기이기도 합니다.
그럼 2024년 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요?
2024년 부동산, 매도 물량 쌓이는 시기 온다"
상반기와 하반기를 나눠서 보면 요즘 워낙 시장이 빨라졌기 때문에 상반기에는 가격이 못 오르거나 소폭 하락하면서 거래가 크게 감소하는 시장이 예상됩니다. 그러다가 하반기 때는 이제 가격 하락 폭도 커지고 반면에 거래가 조금씩 회복되는 시장이 형성되지 않을까 이렇게 예상합니다.
올해 상반기에는 거래량은 감소하지만 매도 물량은 증가하는 그런 시장을 예측하고 있는데, 그 이유는 처음에는 매도하려고 내놓은 물량이 안 팔리는 경우 매도물량을 거두어들이는 것보다 가격을 더 낮추어 팔려는 사람들이 늘어 날것입니다. 그러면서 이제 거래가 다시 증가하는데 대신 가격은 떨어지는 그런 시장이 하반기에 나타날 것 같습니다.
작년에는 특례보금자리론이 9억 이하 아파트를 견인한 경우도 있었지만 새로운 정부대책인 신생아특례대출은 작년과 같거나 비슷한 효과를 보기는 어려울 듯합니다.
작년 특례보금자리론은 대상이 전 세대였기에 시장에 단기적인 변화를 일으켰지만 신생아특례대출의 경우는 신생아를 낳은 세대만으로 한정되었으니까요, 또 그 가격대에서 더 떨어지고 있으니까 "지금 대출받아서 집을 사는 게 맞는 걸까?" 이런 생각이 좀 들지 않을까 합니다. 대출 정책이 효과를 내기 위해서는 향후 집값이 오를 거라는 기대감이 있어야 하는데 지금처럼 집값 상승의 기대감이 사라지는 때에 대출만 해준다고 전처럼 주택 시장이 살아날 것이라고 생각되지는 않습니다.
"주택 공급부족? '진짜 수요'를 보세요"
뉴스를 보면 2월 전국의 입주 물량이 또 감소했다고 합니다. 올해 입주 물량이 2023년 대비해서 약 10%가량 낮을 거라는 전망이 있어 공급 부족으로 인한 집값 상승을 예상할 수도 있을 것입니다.
실제로 입주 물량이 감소하면 전월세 가격이 상승할 가능성이 큽니다. 그런데 이게 집값 상승으로 이어지는가는 좀 고민할 필요가 있는 시기입니다.
매물도 많은데 지금 집을 살까? 말까?
우리나라 입주 물량이 가장 많았을 때가 2019년, 2020년도입니다. 그때 집값이 떨어졌었나 생각해 보세요.
우리가 일반적으로 생각하는 게 정답이 아닐 가능성이 있다는 걸 아셔야 됩니다. 그러면 근본적인 이유가 뭐냐? 공급이 집값에 결정적인 원인인가? 강조하자면 매도 물량이라는 겁니다. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 팔려고 내놓는 매도 물량이 실질적인 공급이라고 볼 수 있습니다. 건설사가 집을 안 지어도 집을 갖고 있는 사람이 팔려고 시장에 매물을 많이 내놓는다면 그것도 공급 증가입니다. 그 공급을 주목해서 보실 필요가 있습니다.
그런데 지금까지 공급에 관한 이야기는 많은데 정작 수요에 관한 이야기는 없다는 것입니다. 되게 중요한 겁니다. 집값은 또 공급뿐만 아니라 수요도 결정을 하는데, 수요 얘기를 안 한다는 겁니다. 한국의 부동산 시장에서만 나타나는 오류인데 요, 공급이 부족하다는 얘기, 그리고 공급이 수요를 스스로 창출한다는 약간 환상에 빠져 있는 것 같습니다. 장기적으로 가장 큰 문제가 유효 수요의 감소라고 봅니다. 집을 살 수 있는 사람들이 줄고 있습니다. 살고 싶은 마음은 수요가 아닙니다. 살 수 있어야죠. 지금 우리나라 부동산 시장에서 가장 큰 리스크는 살 수 있는 사람이 줄고 있다는 것입니다.
주택구입가능 물량이라는 지표가 있습니다. 소득과 대출을 이용해서 살 수 있는 집의 양이 얼마나 되는가. 이 지수가 3이에요. 서울에 있는 아파트 중 3%만 중간 소득이 살 수 있습니다. 이제 수요가 훨씬 더 중요한 시장이 왔습니다. 인구도 감소하고 1 ~ 2인가구도 증가하는 지금 장기적으로 봤을 때 내가 짓는 아파트 내가 소유하고 있는 아파트를 살 수 있는 사람이 있는지를 이제는 고민해봐야 합니다.
예를 들어 시장을 투자로 볼 때 남들이 사고 싶고, 살고 싶은 아파트를 사는 겁니다. 단순하게 얘기하면 좋은 아파트와 투자하기 좋은 아파트는 다른 의미입니다.
투자하기 좋은 아파트의 첫 번째 조건은 가격 변동성이 커야 합니다. 가격이 많이 빠질수록 안전하죠. 부동산은 사용 가치가 있기 때문에 많이 빠지면 가치에 근접한다고 볼 수 있습니다. 더 이상은 안 빠집니다. 두 번째는 자가 점유율이 낮고 거래 회전율이 높아야 합니다. 그래서 1년 동안 이 아파트가 단지 아파트인데 거래가 몇 건 됐는지 비율을 계산해 내는 게 중요합니다. 객관적으로 누구도 부인할 수 없는 그런 지표들을 찾아내는 게 중요합니다.