요즘 상가투자자들, 특히 신도시 복합 쇼핑몰등 상가 투자하신 분들의 한숨소리가 깊어지고 있습니다.
상가건물 외벽에는 '임대문의' ‘반값 임대료’라고 적힌 현수막만이 펄럭이고 있을 뿐이죠. 최근 신도시 위주의 1~2층 상가들은 70%가량 비어있다고 해도 과언이 아닙니다.
얼어붙은 거래에 상가는 경매로...
초기 상가 임차인들은 코로나 시기 근근이 버티다 작년부터 하나둘씩 떠나기 시작했습니다. 일부 임대인은 관리비만 내는 조건으로 임차인을 구하고 있을 정도입니다.
상업용 부동산시장이 고금리, 공실 장기화 등으로 한계에 다다르고 있습니다. 최근 2~3년간 부동산시장 호황에 힘입어 상가와 지식산업센터를 많이 공급한 수도권 택지지구에서 그 한계를 더 실감할 수 있습니다. 수익을 내기는커녕 대출 이자를 감당하지 못한 임대인들은 분양가 이하로 급매로 내놓거나 경매행을 택하고 있습니다.
이는 신도시뿐만 아니라 수도권 대부분 지역이 비슷한 상황입니다. 김포시의 지식산업센터의 경우 1층 상가 51개 중 48개가 공실입니다. 가장 인기 좋고 임차인의 수요가 많은 1층이 이 정도니 다른 층은 어떤지 안 봐도 뻔한 지경이죠.
2022년 분양 당시는 서북부 최대 규모 지식산업센터인 데다 개발 호재까지 전해져 투자자가 몰렸지만 2023년 준공 이후 공실 상황은 나아지지 않고 있습니다.
위의 자료에서 보듯이 올해 작년 대비 상가 경매건수가 2배 이상 증가했습니다. 1분기 기준이라고 하지만 요즘의 부동산시장 경기로 봐서는 2분기, 3분기 시간이 지나면서 더 늘어날 것으로 예상하고 있습니다.
상업용 부동산시장은 올해 들어 거래량이 반등한 아파트와 달리 상황이 악화되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 수도권 상업·업무용 부동산 거래량은 작년 9만 5,788건으로, 2년 전 24만 8,987건 보다 61% 감소했다고 합니다.
이를 반영하듯 분양가보다도 낮은 금액에 급매물들도 거래자체가 이루어지지 않고 있습니다.
이러다 보니 대출 이자를 감당하지 못한 임대인은 경매로 내몰릴 수밖에 없죠. 상가 두채 중 한 채는 경매로 나왔다는 얘기가 나올 정도입니다. 김포시의 1층 상가는 분양 후 4년째 공실 상태이니 임대인도 자포자기한 상태로 그냥 공실로만 놔두고 있을 수밖에 없는 상황입니다.
시행사도 코너에 몰린 건 마찬가지입니다. 한때는 ‘상가의 꽃’으로 불리며 분양 흥행을 보장하던 아파트단지 내 상가조차 미분양이 나오고 있습니다. 상가 분양가를 절반으로 낮춰도 분양을 장담하기 어렵다는 게 현장의 설명입니다.
최근 경기도에서 상가를 분양 중인 한 시행사 관계자는 “시장이 좋을 땐 3.3㎡당 5,000만 원에 분양해도 계약이 수월하게 이뤄졌는데 요즘은 분양가를 3,000만 원으로 낮춰도 초기 계약률이 10% 미만”이라며 “현재의 고금리 여파로 상가는 더 이상 수익을 기대하기 어렵다는 인식이 퍼지고 있다”라고 말했습니다.
상업용 부동산시장이 침체된 데는 공급 과잉도 원인으로 꼽을 수 있습니다. 상가와 더불어 경매 단골로 자리 잡은 지식산업센터가 대표적이라고 힐 수 있습니다. 지식산업센터는 저층부가 상가로 구성되고, 고층부에 오피스를 둔 이전의 아파트형 공장을 뜻합니다. 부동산 호황기엔 대출 규제, 전매 제한 등을 피할 수 있어 투자자에게 큰 인기를 끌었지만, 지금은 감정가의 반값 이하여도 찾는 사람이 없습니다.
한국산업단지공단에 따르면 지난 3월 말 기준 준공된 지식산업센터는 976곳에 이릅니다. 한 때 우후죽순처럼 생겨나기 시작했죠. 이 가운데 80%가 넘는 곳이 수도권에 몰려 있습니다. 지식산업센터 경매는 2022년 403건에서 지난해 688건으로 70.7% 늘어났지만, 낙찰률은 45.0%에서 28.9%로 뒷걸음질 치고 있는 상황입니다.
경매 시장에 상가와 지식산업센터 등이 쏟아져 나오고 있지만 여전히 리스크가 큽니다. 아직은 금리 불확실성과 내수 경기 침체 우려가 변수로 작용하고 있기 때문입니다. 앞으로 금리가 떨어지지 않는 한 경매 물건은 계속 증가할 것입니다.
상업용 부동산은 대부분 임대수익률을 감안한 투자 수요여서 공실 상태인 물건을 싸게 사도 리스크가 존재하며, 싸게 사서 저렴한 임대료로 임차인을 맞추면 수익률을 맞출 수 있다고 생각해 투자하는 것 역시 위험이 있습니다.
싸게 사서 직접 점포를 운영한다고 해도 주변 상가들이 공실이면 상권이 활성화되지 않아 운영에 어려움을 겪을 수 있으니 신중히 판단하셔야 합니다.