고분양가 시대! 아직도 청약통장은 유효한가?
우리는 성인이 된 후 부모님에게 많이 듣는 말이 있습니다. "결혼해서 전세를 살더라도 그다음은 차근차근 목돈을 모아 아파트를 분양받아야 한다" 그래서 보통은 사회생활을 시작하면서 청약통장부터 가입을 합니다.
그런데 가끔은 청약통장이 과연 나에게 유리한가? 생각해 보게 되죠. 매번 바뀌는 복잡한 청약제도도 잘 모르겠고, 요즘은 연일 미분양이 속출하고 있다고 있다는 뉴스만 나오고, 앞으로도 분양시장 전망이 그리 좋아질 거 같아 보이지도 않고요... 이럴 거면 매월 10만 원씩을 청약통장에 넣을 이유가 있나? 고민이 깊어집니다.
청약통장, 그냥 지금 해지해버릴까? 이런 고민을 하는 사람들을 위해 지금의 청약시장 상황부터 청약통장 활용 전략까지 정리해 봤습니다.
우선 결론부터 말하자면, 청약통장 해지는 추천드리지 않습니다. 물론 ‘청약 로또’ 광풍이 불었던 2~3년 전과는 상황이 많이 달라지고, 지금은 청약으로 몇억 원대의 시세차익을 볼 수 있는 시기는 아닙니다. 연일 치솟는 분양가 때문입니다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 3월 기준 서울 민간아파트의 3.3㎡당 분양가는 3,801만 원으로 지난해 같은 달 대비 24%나 뛰었습니다.
여기에 지난해 1월 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국이 규제지역에서 해제되면서 분양가상한제 적용 지역도 대폭 줄어들었습니다.
상황이 이렇자 시세와 비슷하거나 오히려 더 비싼 분양가가 속출하기도 했습니다. 때문에 청약 통장을 해지해버리는 사람들도 늘었습니다. 한국부동산원 청약홈이 집계한 결과에 따르면, 지난 3월 말 기준으로 청약종합저축 가입자 수는 2,556만 8,620명입니다. 청약 통장 가입자가 ‘역대 최고’를 기록했던 지난 2022년 6월 (2,703만 1,911명)에 비하면 5%가 하락했습니다.
그런데 최근 이러한 기류가 달라지고 있습니다. 지난 2월 (2,613만 7,772명) 20개월 연속 지속되던 하락세가 멈추고 두 달 연속 반등에 들어간 건데요. 아마도 이는 정부가 배우자 중복청약 허용, 신생아 특별공급·우선공급 신설, 다자녀 기준 완화(3→2명)를 골자로 한 청약제도 개편안을 발표한 영향으로 보고 있습니다. 이제 신혼부부나 출산가구는 청약 기회가 대폭 늘어난 것입니다.
그런데 만약 당장 결혼이나 출산 계획이 없거나 소득·자산 기준에 맞지 않으면 어떨까요? 그래도 역시 청약통장 해지는 신중할 필요가 있습니다. 청약 통장이 필요한 시기는 꼭 옵니다. 그렇지 않고 해지한다면 그동안 납입한 기간과 납입 횟수는 모두 사라진다는 점을 명심하셔야 합니다.
최근 정부의 청약제도 개편도 가점이 부족한 1인가구, 청년에게 더 많은 기회를 주는 쪽으로 바뀌고 있습니다. 지난해 2월 규제지역 중소형 아파트 (전용 60㎡ 이하)에서의 추첨제 물량이 60%로 대폭 늘어난 것만 봐도 알 수 있습니다. 현재의 상황이 급하지 않다면 해지하지 않는 것을 추천드립니다.
그래도 금리가 낮은 청약통장에 계속 목돈을 거치해 두는 것이 아깝다고 생각된다면, 납입금액을 줄이는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 그러려면 먼저 공공분양과 민간분양, 일반공급과 특별공급의 차이를 알아야 하는데요.
‘저축 총액’이 중요한 것은 공공분양 일반공급을 지원할 때입니다. 월 납입액은 최대 10만 원까지만 인정되는데요, “최대한 일찍 통장을 만들어서 매달 10만 원씩 꾸준히 넣으라”는 부모님 말씀이 여기에서 나온 거죠. 참고로 지난해 ‘한강뷰 공공분양’으로 역대 최대 경쟁률을 기록했던 동작구 수방사 뉴:홈의 저축 총액 당첨선은 2,555만 원이었는데, 이는 매월 10만 원씩 21년 3개월을 납입해야 한다는 말이 됩니다.
그런데 여기서 한 가지 눈여겨봐야 할 점은 뉴:홈 기준 일반공급 물량은 30% 밖에 안된다는 것입니다. 그중 20%는 추첨물량입니다. 내가 70%에 해당하는 특별공급을 노린다면, 굳이 10년, 20년 동안 매달 10만 원을 납입할 필요는 없다는 뜻입니다. 물론 최소한의 지원 자격은 갖춰야겠죠. 공공분양 일반공급 1순위 조건은 청약통장 최대 2년 가입, 24회 납입조건입니다. 이 정도면 대부분의 특별공급 유형에서도 1순위 조건을 만족하는데요. 대신 생애최초는 선납입금 600만 원 조건이 추가됩니다.
★민영 주택 청약 예치금액 기준
| 면적 | 지역 | ||
| 서울 및 부산광역시 | 그 밖의 광역시 | 그 外 지역 | |
| 85㎡ 이하 | 300만 원 | 250만 원 | 200만 원 |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 | 400만 원 | 300만 원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 | 700만 원 | 400만 원 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 1,000만 원 | 500만 원 |
민간분양에서는 납입기간이 중요하지는 않습니다. 대신 통장에 일정금액 이상 납입 되어 있어야 청약 지원 자격을 얻습니다. 이 조건을 만족한 사람들 중에서 가점제와 추첨제 방식으로 당첨자를 뽑는 것이고요, 600만 원이면 서울과 부산광역시 전용면적 102㎡ 이하에 청약할 자격을 얻을 수 있습니다. 이때 예치금 인정 시점은 입주자모집공고일이 기준입니다.
마음에 드는 단지가 생기면 그때 일시납을 해도 된다는 뜻입니다. 그래도 상황이 어떻게 될지 모르니 600만 원 정도는 통장에 넣어두는 것을 권합니다.
지금 청약의 메리트를 가장 크게 누릴 수 있는 대상은 신혼부부나 2년 이내 출산(예정) 가구입니다. 부부 중복 청약 허용과 신생아 특별공급 신설의 혜택을 직접적으로 보게 되니까요. 2자녀 가구도 다자녀 특별공급에 해당되니 유리한 편입니다.
지역적으로는 일단 분양가상한제 단지들부터 눈여겨볼 필요가 있습니다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제는 폐지됐지만, 공공택지에 공급되는 주택은 여전히 이 규제의 적용을 받습니다. 정부가 조성한 2·3기 신도시가 여기에 해당됩니다.
사실 서울과 가까운 수도권 아파트는 분양가가 너무 올라 청약 메리트가 떨어지는 게 맞지만, 2기 신도시 중 파주 운정·평택 고덕, 검단신도시 중 역과 가까운 단지들은 지금 시점에서도 충분한 장점이 있습니다.
실제로 분양가상한제 적용단지로 24일 일반분양을 준비 중인 엘리프 성남 신촌 을 시작으로 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양 단지들 약 4,500 가구가 올해 출격을 준비 중이니, 신도시를 선호하는 이들이라면 조금 더 적극적으로 청약 전략을 수립할 필요가 있겠습니다.