※ 고가 주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실제 거래가액이 12억 원을 초과하는 주택
보통은 수억 원, 많게는 수십억 원의 돈이 오가는 부동산 거래에서 가장 민감한 문제는 바로 세금 입니다.
부동산을 매입할 때부터 보유, 처분 할 때까지, 다양한 세금이 얽혀 있기 때문입니다.
부동산에 얽힌 여러 세금 중에서도 사람들의 관심이 가장 많은 세금은 단연 '양도소득세' 입니다.
지금은 유예 중이지만, 다주택자 양도세 중과 제도에 따라 양도차익에 대해 최고 75%까지 과세가 되었던 것을 생각하면
양도소득세가 부동산 거래에서 중요하다고 해도 과언이 아닙니다.
사실 1세대 1주택자의 경우라면 그렇게 양도소득세를 신경쓰지 않아도 됩니다. 보통 1세대 1주택자가 주택을 처분할 당시 실제 거래가격이 12억 원을 넘지 않는다면 양도차익에 대한 양도소득세를 부담하지는 않습니다.
하지만 1세대 1주택 비과세 제도가 모든 주택에 해당되는 것은 아니죠.
12억 원을 넘어서는 '고가주택'을 팔았을 때는 그 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
그동안 고가주택은 양도 후 많은 시세차익을 거둘 수 있기 때문에 거래 적정성을 보는 세무조사가 빈번하게 이루어졌죠.
그렇다면 고가주택을 거래한 사람들은 얼마나 많았고, 거래에 따른 이익은 어느 정도였을까요?
양도세는 부동산 매매시 양도차익을 기준으로 과세합니다.
통상적으로 양도세는 양도일 기준 2개월 이내에 신고, 납부 (예정신고)로 세무상 의무가 끝나지만, 최종 세액은 국세청의 검토 후 확정되는 구조입니다.
지난 2023년 양도세 결정분 기준으로, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과한 고가주택의 양도 건수는 2,618건이었습니다. ☞ 다만 이 건수를 작년 한 해에만 거래된 주택 수로 보기에는 무리가 있는데, 거래가 이루어진 연도에 신고하지 않을 수 있어, 부과제척기간 내 거래 일부도 포함될 수 있기 때문입니다.
이들 주택 2,600여 채의 취득가액은 1조 2,091억 원이었는데, 팔 때 (양도가액)는 3조 3,146억 원으로 약 174%나 상승했습니다. 양도차익은 거의 1조 원에 가까운 9,662억 원이었습니다.
이는 양도가액에서 취득가액과 필요경비 (취등록세, 중개수수료 등)를 뺀 금액으로, 당초 납세자가 신고한 양도차익 (7,618억 원)보다 2,044억원 가량 늘어난 금액입니다.
고가주택 거래는 역시 서울이 1,773건으로 가장 많았고 그 다음으로는 경기도 (593건), 부산 (72건), 대구 (50건), 인천 (47건) 순으로 나타났습니다.
수도권 지역의 거래로만 따지면 전체의 92%에 이르는 비율입니다.
고가 주택이 몰려있는 서울 지역 주택일수록 양도차익이 컸는데, 금액으로 환산하면 7,958억 원 수준입니다.
이는 전체 양도차익 9,662억원의 82%에 달합니다.
위의 표에서 보 듯 서울지역 주민들은 8,375억 원에 주택을 구입한 뒤, 2조 4,671억원에 팔았다고 할 수 있습니다.
주택 한 채를 팔아 평균 4억 5,000만원을 양도 차익을 남긴 셈입니다.
▷ 주택 한 채당 양도차익이 가장 적은 곳은 강원 (100만 원), 경북 (800만 원), 전북 (1,500만 원) 순입니다.
♣ 고가주택 팔았다면, 세금은?
단순한 양도차익이 아닌 비과세 감면까지 계산했을 때에는 세후 수익은 달라질 수 있습니다.
양도차익에서 장기보유특별공제를 적용해 양도소득 금액을 계산하고, 여기에 기본공제를 빼고 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱하면 내야 할 세금이 정해집니다.
만약 양도 당시 1세대 1주택 비과세 대상이라면 12억 원을 뺀 금액으로 과세 대상인 양도차익을 따로 구해야 합니다.
예를 들어 무주택자인 A씨가 주택 한 채를 8억 원에 구입, 이를 10년 넘게 보유하고 15억 원에 처분하면서 중개수수료 등 필요경비로 3,000만 원을 사용했다고 가정을 하면, 전체 양도차익은 6억 7,000만 원으로, 비과세 양도차익을 뺀 과세 대상이 되는 양도차익은 1억 3,400만 원입니다.
주택을 오랫동안 보유했다면, 장기보유특별공제를 통해 세금 부담을 덜 수 있습니다.
장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 보유기간이 3년 이상 (2년 이상 거주)될 때부터 적용받습니다. 보유기간 1년당 공제율은 4%, 거주기간 1년당 공제율은 4%씩 늘어납니다.
10년 동안 보유하면서 본인이 직접 거주했다면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.
A씨의 장기보유 공제율을 차감하면 1억 3,400만 원에서 80%를 곱한 1억 720만원이 공제할 금액이 되며, 이 계산식에 따라 양도소득은 2,680만 원이 됩니다. 이후 연간 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 2,430만원이 됩니다.
여기서 15%의 세율을 적용받아 누진 공제액 (126만 원)을 제외하면, 양도세는 약 238만 원이 나옵니다.
★ 1세대 1주택자는 비과세, 장기보유특별공제로 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
이 혜택을 받으려면 3가지 요건을 갖추어야 하는데, 우선 양도하는 날 기준으로 1세대가 딱 한 채의 주택만 소유하고 있어야하며, 소득세법상 1세대는 본인과 배우자, 부부의 직계존비속 (배우자 포함), 본인과 배우자의 형제자매 입니다.
그런데 여기서 만약 1주택을 보유한 처제가 함께 거주하고 있다면 처제는 배우자의 형제,자매에 해당하므로 1세대 2주택자가 되어 비과세를 받을 수 없게 됩니다.
그다음은 주택 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 만약 주택을 취득한 곳이 조정대상지역이라면 2년을 거주해야 한다는 전제조건이 붙습니다.
☞ 단, 취득일 현재 조정대상지역이라도 공고일 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급할 당시 무주택 신분이면 거주요건은 없습니다.