경매로 내 집 마련
경매는 꼼꼼히 알아보고 잘 분석하면 주변 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회라고는 하지만
아무래도 초보자가 접근하기에는 좀 불안한 면이 많습니다.
막상 경매로 낙찰을 받았는데, 현재 살고 있는 세입자가 나가지 않는다고 할 수도 있고 (명도 부분) 또한 사람들이 말하는 소위 권리분석이라는 것도 너무 어려워 보이고요.
집값이 너무 오른 요즘 사실 내 집 마련에 대한 고민이 더 깊어지는 추세입니다.
아파트 분양가는 나날이 오르는 상황에서 뉴스나 신문에서는 아파트값이 하락추세에 있다고 하지만 여전히 내 집을 장만하기에는 여전히 부담스럽습니다.
그래서 내 집 마련에 꿈을 꾸는 이들이 경매 시장에 많은 관심을 기울이고 있는 듯 합니다.
경매를 통해 내 집 마련을 알아보고 있는 40대 초반의 어느분은 경매를 알아봤는데 임차인이 있는 경우 (특히 임차인이 여러 명인 경우)도 많고 또한 그에 따르는 명도 과정도 분쟁 등 워낙 어렵고 신경 쓸 부분이 많다는 이야기기를 들어 쉽게 도전하지 못하겠다는 말을 하더군요.
물론 경매도 내 집 마련 수단 중 하나로 꼽히지만 권리분석 등 확인해야 할 사항이 많고 임장을 통해 주변 시세 파악 등 복잡해 보여 진입장벽이 높다는 의견이 많은 것이 사실입니다. 경매를 통한 내 집 마련, 어떻게 해야 하고, 주의해야 할 점은 무엇이 있을까요.
경매시 고려해야 할 점
최근 경매 시장 흐름을 살펴보면, 그렇게 녹녹하지는 않은 듯 합니다. 경·공매 데이터 기업 지지옥션에 따르면, 지난 12월 서울시의 아파트 경매 진행건수는 약 215건으로 이 중 64건이 낙찰된 것으로 나타났습니다.
낙찰률은 지난 11월(28.5%)보다 소폭 오른 29.8%를 기록했는데요. 1.3% 올랐습니다.
반면 낙찰가율은 80.1%로 전월(80.7%) 대비 0.6%p 떨어지면서 두 달 연속 내림세를 보였습니다. 서울의 낙찰가율은 지난해 1월부터 4월까지 70%대를 유지하다 5월에 들어 80%대로 올라왔습니다. 이후 7월부터 10월까지는 85% 수준을 웃돌다 11월부터 다시 하락세를 보이고 있는데요.
아무래도 사람들의 심리 특성상 "신축급 또는 역세권 아파트에 몰리면서 높은 경쟁률을 나타냈지만, 입찰자들의 보수적인 가격산정이 낙찰가율 하락세를 초래하지 않았나 생각됩니다.
낙찰된 아파트들은 주변의 시세보다 얼마나 저렴했을까요. 지난달 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크'의 전용 85㎡는 34억 3,560만 원에 낙찰됐는데요. 감정가(42억 원)의 약 82% 수준이었습니다. KB부동산 사이트를 참고해 보면 동일 평형의 최근 시세는 32억 5000만 원에서 39억 5000만 원 수준으로 조사됐으며 이날 기준으로 동일 평형의 매물이 37억 원에 올라와 있습니다.
서울 중구 신당동 '한진해모로'의 경우 전용 85㎡도 지난달 감정가(8억6700만원)의 81.5%인 7억 70만 원에 낙찰됐습니다. KB부동산시세는 8억 9000만 원에서 9억 9000만 원으로 형성되어 있습니다. 다만 최근 실거래를 보면 2021년 7월(9억 7000만 원)이 마지막으로 나타났습니다. 현재 동일 평형 매물의 호가는 8억 9000만 원에서 9억 5000만 원 수준입니다.
부동산 전문가들은 내 집 마련을 꿈꾼다면 경매도 좋은 수단이 될 수 있지만 조급할 필요는 없다는 의견이 대부분 차지합니다. 2024년 하반기 경매 물량이 대거 나올 것으로 예상되고 있으며, 전반적인 주택 가격도 하락세를 보이고 있기 때문입니다. 금리영향은 아무래도 빼 놓은 수 없죠.
하긴 요즘 부동산시장 분위기를 보면 아무리 수요가 높은 강남, 서초라도 최소 한 번 이상은 유찰되는 추세라고 보면 맞을 것입니다. 그런데 최근 정부에서 내놓은 1·10대책에 대한 기대감으로 최근 감정가 대비 1억 원가량 높은 가격에 낙찰된 사례도 있습니다. 해당 아파트는 최근 3개월 내 실거래 내역도 없고 추후 가격이 오를지도 확실하지 않은 상황인데도 말입니다.
4.10 총선 이후 주택 가격이 더 하락할 가능성도 있고, 경매 물건이 줄줄이 나올 것으로 예상되는 상황에서 감정가 대비 높은 가격에 낙찰받는 건 위험할 수도 있습니다.
우리는 이제까지 부동산 시장은 우상향 곡선을 그리고 있다고 알고 있었습니다. 그렇다면 감정가 대비 가격을 높여 도전해 볼 수도 있겠지만, 지금 같은 상황에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 공격적인 낙찰가 산정은 현 상황에서는 자제할 필요가 있습니다. 추후 더 낮은 가격에 매물이 나올 수도 있기 때문입니다.
경매, 특히 아파트 경매의 경우 명도 절차나 권리분석이 비교적 쉬운 편에 속해 너무 우려할 필요는 없다고 말씀드리고 싶습니다
임차인이 여러 명 있는 다가구 주택과 달리 아파트는 명도 부담이 다른 부동산 대비 상대적인 부담이 덜한 편이며 예전과 달리 관련 법과 제도도 잘 정비돼 있어 권리분석 측면에서도 아파트는 다른 주택과 달리 대부분 낙찰과 동시에 소멸되는 권리가 많아 경매 초보자들이 선호하기도 하고 전문가들 또한 추천해드리고 있습니다.