건물주가 꿈인 세상
부동산 투자로 특히 아파트 투자로 돈을 모은 사람들이 다음 단계로 생각하는 것이 상업용 부동산 투자입니다.
하긴 초등학생들도 장래 꿈이 건물주라는 기사를 보면 조금은 씁쓸한 생각이 듭니다. 저만 그런 걸까요?
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 시장에 유동성이 풍부해지며 부동산 시장의 알짜배기 투자처로 꼽혔던 소형빌딩 이른바 '꼬마빌딩' 거래가 급감한 것으로 나타났습니다.
초저금리에서 고금리로 전환, 부동산 경기 악화에 따른 투자처로서의 매력을 잃게 된 것이 주요 영향으로 보입니다.
순수 투자수익률은 올해 들어 0%대를 기록하고 있으며, 대출이자를 감안한다면 사실상 마이너스 수익률을 기록하고 있는 것으로 보입니다.
얼마 전상업업무용 빌딩 거래 급감…2년 만에 3분의 1 토막이라는 기사를 보았는데요.
그 내용이 "22일 뉴스 1이 빅데이터 및 AI기반 상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 의뢰해 제공받은 지난 2018~2023년 '서울시 상업업무용 빌딩 및 소형, 꼬마빌딩 거래 현황' 자료에 따르면 상업용 빌딩 전체 거래량은 지난 2021년 3,874건이었으나 지난해 (11월 말까지 집계 기준)에는 1,334건으로 3분의 1 토막이 났다"는 내용이었습니다.
그중에서도 사람들이 많이 찾는 꼬마빌딩을 봅시다.
꼬마빌딩 거래건수에 따르면 연도별로 △2018년 2,131건 △2019년 2,163건 △2020년 2,781건 △2021년 2,911건 △2022년 1,627건 △2023년(11월까지 집계 기준) 991건입니다.
보시면 어떤 생각이 드시나요? 네, 맞습니다. 저금리 기조일 때 거래량이 늘다가 고금리로 바뀌는 시점부터 거래량이 감소하고 있죠.
코로나 시기 낮은 예, 적금 금리로 (당연합니다. 이때 기준금리 자체가 낮았으니까요) 대출 레버리지를 활용해 꼬마빌딩을 통한 기대수익률이 높기에 단기간 투자가 급증했던 것입니다.
예를 들어보자면 코로나19로 시장에 유동성이 확대되던 2020~2021년 거래 건수는 약 3,000건 가까이 이뤄질 정도로 활발했으나, 코로나 회복 시점이자 금리가 다시 오르기 시작한 2022년 들어서 거래량은 급감하기 시작한 겁니다.
2021년 대비 지난해의 경우 66% 감소한 수준으로 보입니다. 지난해 2023년의 경우 12월 집계 전이지만, 1,000 건대 극초반대일 것으로 예상되는 만큼 최소 50% 이상 감소할 것으로 예측됩니다.
거래량이 감소하자 그에 따라 거래금액도 급감했습니다. 연도별로 보면 △2018년 9조 5,323억 원 △2019년 11조 3,218억 원 △2020년 16조 7,547억 원 △2021년 20조 9,102억 원 △2022년 12조 3,182억 원 △2023년 7, 조 935억 원 등으로 2021년 대비 지난해는 3분의 1 토막 수준으로 감소한 걸 알 수 있습니다.
◇오피스 밀집 '종로·강남·영등포' 3대 핵심권역 역시 감소세
서울 내 오피스가 밀집한 권역별로 보면 핵심 권역이 감소세를 이끌었습니다. 대표적으로 CBD(종로·중구), GBD(강남·서초), YBD(여의도·마포) 등으로 나눠서 보면 종로의 경우 2021년 189건의 거래가 있었으나, 2023년에는 77건으로 뚝 줄었습니다.
중구의 경우도 최근 6년 중 가장 거래량이 가장 많았던 해는 2021년(217건)이었는데, 지난해에는 90건으로 줄었고, 이외 영등포(143건→42건) 마포(268건→66건) 서초(201건→63건) 강남(390건→158건) 등이 거래가 감소했습니다.
권역별 거래금액(2021년 대비 지난해 기준)도 종로 (8,981억 원→3498억 원), 중구(1조 1,642억 원→4,969억 원), 영등포(6,008억 원→1,810억 원), 마포(1조 4,494억 원→3,945억 원), 서초(2조 3588억 원→7777억 원), 강남(6조 313억 원→2조 4587억 원) 등으로 급감했습니다.
연도별 거래건수나 거래량은 한국부동산원 통계자료를 참조했으나, 중요한 부분은 2020년 5월부터 2021년 8월까지 0.5%로 초저금리였던 코로나 기간에는 시장에 유동성이 풍부해져 예금 등에서 부동산 투자로 자본이 이동하였다 보면 되고.
이때는 꼬마빌딩을 포함해 '아파트 집값 폭등기' 기간이기도 했습니다.
대출이자를 생각하면 마이너스
초저금리였기 때문에 레버리지를 활용한 꼬마빌딩 매입도 크게 늘었습니다. 당시 상업용 부동산의 경우 약 80%에 이르는 레버리지를 활용한 영혼까지 끌어모아서 투자한다는 이른바 '영끌'로 꼬마빌딩 붐이 일었고, 은행이자를 내더라도 건물에서 걷어들일 수 있는 임대료 등으로 투자수익률이 예적금 금리보다 높았었습니다. 건물 자산가치도 크게 올라 소위 시세차익 실현에 대한 기대가 컸던 시기이기도 합니다.
하지만 현재 기준금리는 순차적으로 올라 지난해 1월부터 3.5%를 유지 중입니다. 미국이 금리인하 가능성을 내비쳤지만
아직 우리나는 올해 하반기까지는 유지할 가능성이 높다는 게 전반적인 의견입니다.
코로나 기간 때 활용한 레버리지는 수% p씩 금리가 올라 투자자들에게 부메랑으로 돌아왔습니다. 이자가 적게는 수천만 원이 오르면서 꼬마빌딩을 매도하려는 시도가 이어지고 있지만, 거래 빙하기 도래에 따라 다시 팔기가 쉽지 않은 것이 현실입니다.
예전 강남의 빌딩 같은 경우 2~3년, 아니 어떤 건물은 드물게 불과 1년도 채 되지 않은 시점에서 2배 높게 가격이 형성된 경우도 있었습니다. 지금은 대부분의 상업용 부동산 임대수익률이 대출 이자율을 넘어서지를 못합니다. 강남의 경우 임대수익률이 1% 후반대부터 2%대를 형성하고 있는 수준이죠. 물론 시세차익을 볼 수 있다고는 하지만 그때까지 이자를 내며 버티기가 쉽지 않은 게 현실입니다. 더욱이 상업용 부동산은 주거용 부동산과 다르게 유동성이 풍부하지도 않습니다. 지금은 환금성 또한 좋지 않은 시기입니다.
꼬마빌딩에 투자하기 전, 본인의 자금과 임대수익률, 대출이율 등 꼼꼼히 따져본 후 투자를 결정하시기 바랍니다.
그래도 종잣돈이 모이고 다른 재테크로 돈을 모은 사람들은 부동산투자, 특히 상업용 부동산, 빌딩투자로 눈을 돌리는 것을 많이 볼 수 있습니다. 그만큼 부동산투자는 매력이 있으니까요. 왜일까요? 생각해 보세요. 중고상품중에 가격이 오르는 것은 부동산상품 밖에는 없으니까요,