다주택자에게 세금이 중과되면서 양도소득세를 납부하는 것보다 차라리 자녀에게 증여를 생각하는 다주택 보유자들이
많습니다.
오늘은 증여가 아닌 자녀에게나 가족 간의 매매 거래 시 주의할 점을 간략하게 살펴보겠습니다.
먼저 예시를 한번 보겠습니다.
성동구 성수동에서 부동산 임대업을 하는 건물 사장님은 보유하고 있는 아파트 시세가 많이 올라 최근 약 25억 원 정도에
시세가 형성되어 있다고 합니다.
그래서인지 주변 공인중개사들로부터 매매 여부를 묻는 전화가 자주 와서 고민이 된다고 합니다.
이 분 역시 매입 당시보다 꽤 많은 시세 차익이 났으니 이제 팔아야 하지 않나 싶기도 하지만 다주택자로 세금 등을 납부하고 나면 기대만큼 남는 게 없을 것 같아 다른 방안을 찾던 중이었습니다.
그러던 차에 차라리 자녀에게 시세보다 금액을 조금 낮춰 22억 원 정도에 매각하면 어떨까 생각하는데, 혹시 자녀에게 매각 시 어떤 점을 주의해야 할까요?
위 사례에 대한 핵심 쟁점은 특수관계인 간의 저가 양도입니다.
특수관계인 간의 저가 양도란, 시가보다 저렴한 금액으로 직계존, 비속 또는 배우자와 형제자매 4촌 이내 방계혈족에 재산을 양도하는 것을 말합니다.
세무 당국에서는 이러한 가족 간의 부동산 거래를 일반적인 거래로 취급하지 않고 증여로 추정합니다.
단, 특수관계 간의 거래일지라도 그 재산을 양수받은 자가 본인이 취득한 자금의 출처를 명확히 입증하고, 매매대금이 정확히 입금된 사실을 증명하며, 해당 자금이 다른 곳으로 이동하지 않았음을 입증하면 예외적으로 일반적인 매매로 취급될 수 있습니다.
그렇다면 위의 사례처럼 자녀에게 시가 25억 원에 상당하는 아파트를 22억 원에 매각하는 경우, 과세당국에서 ‘부당행위계산 부인’에 해당하는지 여부를 살펴봅시다.
1. 시가와 실제 거래금액의 차액이 3억 원 이상이거나
2. 시가의 5% 이상인 경우
예를 들어, 시가 25억 원인 아파트를 22억 원에 양도하면 시가 (25억 원)와 거래금액 (22억 원)의 차이가 3억 원 이상에 해당하고, 시가의 5% (1억 2,500만 원) 이상 차이가 발생하므로 과세당국은 양도가액을 25억 원으로 보고 과세합니다.
따라서 가족 간의 거래나 특수관계인 간 저가 양도를 통한 절세를 고려하신다면, 거래 금액을 시가에 최대한 근접하게 설정하는 것이 바람직합니다.